腰斩！2022年的深圳楼市，伤害了多少人

arrarpetahack

今天这篇文章是2022年12月的【大湾区楼市总结和深圳楼市新盘汇总】。
过去的2022年，深圳的楼市行情实在是太差了，
新房成交只有约34441套、成交套数回归1997年；
二手成交约为21701套，同比去年下降了46%，成交套数跌回到2002年，创下了近20年来的最低记录。
市场最差的时候，特别需要一些刺激性的消息放出来。
就在刚刚过去的这个元旦假期，深圳中介圈子里就传言深圳将要取消3年限售，虽然最后这个消息被证实是不实的传言，但随着其他城市纷纷放开调控，深圳的放松政策已经呼之欲出。
一开年，深圳会出台哪些政策放开楼市？我们最近有收到市场的一些风声，文章里面有点敏感不细说了，今晚李老师的闭门直播会给大家具体说说今年深圳楼市政策的走向，想了解私信回复【直播】领取链接。

房价走势

具体看看最后一个月大湾区的楼市数据。
12月大湾区的房价走势分为3个层次。
8个湾区城市中，核心城市的房价下跌为主，广州和深圳的跌幅都在2%以上；
半核心城市佛山、东莞、珠海和惠州则是上涨；
边缘城市中山和江门，房价微跌。
呈现出鲜明差异的主要原因是政策放开的力度。
深圳和广州截止到目前没有官方明确的政策放松调控，深圳一点风声没有，广州是传闻放开了指导价，平台上开始显示市场价格，但是官方并没有承认放开。
佛山、东莞这些半核心城市，上个月是政策放松最积极分子，房价自然飙升最快；
中山、江门属于放不放开对价格刺激都不大的边缘城市。



具体看深圳内部的房价走势，数据上只有一个突出的点——
光明的房价下跌了13.73%。
光明的房价大跌和光明的二手成交长期低迷也有一定的关系。
上个月光明只有19套二手房成交，整个区当下主要以新房交易为主，所以二手房不好卖也卖不出价格，上个月光明的二手房市场相比11月更差，成交尤其冷淡，价格持续下跌也很合理。
另一个房价跌得比较多的是福田，在最近我们整理的数据中，我发现2022年深圳全年下跌最猛的板块中，有好几个都在福田。
我们最近整理数据制作了一张2022年深圳各片区挂盘价格涨跌表，把去年全年各个板块的涨跌幅度都整理了出来，其中有板块一年涨了将近20%，有板块一年跌了21%。
想了解深圳各个板块去年到底是涨还是跌，私聊领取我们整理的表格。

成交数据

成交数据方面有两个值得说道的点。
首先，广州上个月的新房和二手房成交都有一定程度地提升。
新房成交爆发式上涨，上涨幅度超过了135%，二手房稍微回暖地慢一点，但也有4.7%的增长率。
经过几个月的疫情影响之后，最后一个月实现管控放开的广州，市场总算见到了一点活力。
第二个亮点是深圳二手房成交数据维持在低位的2000套。
由于12月份下半月深圳放开之后出现大规模阳性，导致原本成交有所起色的二手市场马上又遭遇到了打击，最后成交量也没能实现突破。
在大部分人阳过之后，我觉得深圳的二手成交量可能还不会那么快恢复。
因为1月份会有春节假期，大家手头多少会紧一些，宁愿拿钱买年货也不会买房，所以接下来一段时间，即便大家不阳了，买房的意愿也还没有回来。
所以本月的二手成交量大概还是会在2000套上下。成交量想要突飞猛进，恐怕得等到2-3月份。



具体看深圳各个区新房、二手房的成交数据。
新房出现了非常割裂的数据，福田的成交量猛涨、也有部分区域比如光明、南山的成交跌幅明显，新房成交受到当月新盘供应的影响，如果有受欢迎的新盘入市，成交数据就会有比较大的变化，数据的参考性不强。
再看看二手房数据。
12月成交对比之前上涨的区域很少，只有宝安和龙岗两个成交大户的成交量略有回升，其他区域都在下跌。
但即便是成交量最大的龙岗，成交套数也才刚刚过500套，还基本都是前半个月完成的成交，疫情带来的影响还没有完全恢复。

入市新盘

下面我根据不同预算段给大家一些新盘推荐建议。
1000万以上：中洲湾迎海
1月份开年，深圳的豪宅新盘选择并不多，唯一一个可以选择的是上下沙的中洲湾迎海。
从地段上看，如果有1000万以上的预算，其实我并不建议买这里，因为这个盘的位置实在太一般，上下沙片区是福田城中村最多最集中的位置，这个板块的整体界面比较差，同等预算下可以去买前海或者南山同价位的新房，会比上下沙的新盘更有价值。


700-1000万：勤诚达云邸
这个预算段内即将入市的新盘中，只有一个勤诚达云邸。
云邸的位置处在新安，地段还算不错，周边的居住氛围是很好的。
项目步行即可抵达的约500米内天虹、沃尔玛、宝立方等商业；12号线已经开通了，项目距离12号线的上川站只有250米，现在交通通勤也很方便。
云邸的缺点主要是两点，准备入手的朋友需要留意：
第一，周围城中村比较多，界面稍微差一些；
第二，价格稍微高了点，性价比不高。
当然，这个盘我觉得适合纯粹为了居住的客群，不适合投资客，如果你为了投资，同价位可以选择其他地段在卖的新盘。


500-700万：信义金域半山 万丰海岸城
500-700万预算段，东西部各推荐一个新盘。
西部推荐的是沙井的网红楼盘海岸城。
这一次海岸城推出的瀚府系列以改善户型为主，最小面积也要118平，总价可能会比较高，需要650万以上接近700万才能拿下。
如果预算低一些，可以考虑布吉百鸽笼片区的信义金域半山，这个楼盘是布吉片区的标杆盘，之前已经卖过几期，二手房曾经报价超过10万/㎡。
而百鸽笼也是整个布吉界面和环境最好的区域之一，小区附近还有整个布吉最大的商业布吉万象汇，配套、环境上都可以说是布吉片区最好的。





300-500万：华润润晖府 绿城桂语兰庭
500万以下，优先考虑光明的润晖府和桂语兰庭。光明另一个盘华润润曦府也在本月入市，但是润曦府的位置在长圳，价值上不如上面这两个盘。
润晖府和桂语兰庭的主要差异在地段。
润晖府在凤凰城，桂语兰庭在光明中心区，
润晖府的劣势在于它不靠近凤凰城配套最集中的区域，而更靠近光明城站，而且18号线没开通，地铁通勤暂时来说不太方便，配套上有一定劣势。
桂语兰庭在中心区比较核心的位置，周边都是新盘，而且都是集中在一起交楼，居住氛围会比较好，但价格比润晖府明显要高，具体还得结合具体预算选择。
现阶段买新盘我觉得要非常谨慎，有些新盘的折扣优惠会比较大，下手之前先收集好信息对比之后再下手，如果你没有深圳市场这边的资源，可以私信联系我们，会给你做具体的置业方案，也可以帮你谈谈折扣。

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我是大胡子李俊怀。
深耕楼市10余年，自己投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。
我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。
10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。
更多隐藏级的买房卖房骚操作，想要一对一咨询的，欢迎来私信。