东莞楼市：当下楼市低迷，有人在抄底，有人在撤离

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我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：广叔你好，现在楼市低迷，东莞凤岗我住的楼盘挂盘量从年初的41套到现在的66套。我想早点卖出，与一个中介公司（在凤岗除了贝壳算较大的中介公司）签独家代理，期限半年，从10月15号到明年的4月15号，底价适中（不想再降了）。如果违约（在此期间自己和其他公司卖出）要付出售价3%的违约金。您觉得签独家代理合适吗？有什么风险？签的时间算不算太长？（中介公司不肯在缩短时间）

回答：你好。一般不建议签独家，签了独家会被动，具体看知识星球内部置顶《卖房手册》。要想尽快卖出去房子，首先将房子收拾整理或简单装饰，拍照精美点，附近2公里内所有中介门店全部挂牌，每家门店配钥匙。和部分中介搞好关系，给点小恩小惠，告诉他们卖出私下还有大红包，让他们卖力帮推就好。

提问：你好广叔，

1:现行情对楼市迷茫，是否上车时候能否讲解？

2:佛山两套房，已还清贷款。全款增城凤凰城自住一套268方。子弹可抽1200-2000。有市区房票1如何跑通胀增值？

3:想上车珠江新城版块房子，加未来也可以考虑或自住小孩读书等（自住希望在120平以上）。推荐哪些小区？之前有了解金碧华府12-15万单价，中海花城湾13-17单价。（楼龄问题会不会偏久？）应该如何抉择规划更有利益跑赢未来几年大环境情况？

回答：你好。

1、可以上车，但珠江新城高总价需要淘笋，过去大涨涨的有点多了

2、凤凰城不自住的话可考虑出手。

3、中海花城湾楼龄还可以，不算很老；金碧华府相对有点楼龄了，好在地段。

1000w+首选具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：1. 现在广州房市入手时机如何？为什么？

2.目前在花都融创住，夫妻俩工作在花都，之前一直犹豫要不要再广州市区置业，错过了过去的几个好时机……年初处理另外一套，准备在市区购置二套，预算700w左右，目的是小孩上学，自住保值，希望是小三房。看过天河北，还有保利天汇，我跟老婆觉得保利天汇那边配套还不成熟……

觉得天河北比较好一些，但是单价高……

大女儿六年级，明年上初一，小儿子幼儿园大班。有什么建议？谢谢

回答：你好。

1、去年已大涨，现略微回撤，可慢慢挑。

2、保利天汇可以考虑的，目前是配套还一般，不过未来还有提升空间。还可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔您好！请问东莞莞城20年房龄的房子，是学区房，有必要留吗？还是将它卖掉换到广州？东莞的户口和社保有必要一起转到广州吗？转到广州后，东莞就没有购房名额了！求指点！

回答：你好。请问楼盘是什么？几房的？具体要看你的资金情况和要置换到广州的标的是怎样的。如果你手头上资金充裕，能换到广州更好的地段和房子，那当然是可以考虑的。但如果仅仅只是想换到广州，但资金预算不多，在广州也买不到特别好的产品，那还不如留在东莞。

提问：广叔您好！我坐标东莞，目前在寮步有一套80平二居自住房，房龄有15年， 现在想再入手一套置换投资都可以，目前市场低迷自已的房子卖不上价格，且小孩在小区附近上学，四年之内还要住在本小区。如现在自住房不卖再入手一套总价只能在200W，想咨询广叔：1. 总价200W预算是买新房还是二手房？新房有看过洪梅万科星城，常平金地名著，二手房看的是大朗黄江的，新房或二手房买哪里更有价值？是否有适合楼盘推荐？2. 现在是否上车？ 3. 如出手现在自住房置换总价更高的新房，哪种方案最优？请广叔指点感谢

回答：你好。寮步二居是可以出手置换的，有一定楼龄，未来2居也被动。

1、新房和二手淘笋同步看。

2、洪梅万科星城偏自住，周围环境一般；常平金地名著可以考虑的，各方面都还可以；这种低总价上车没问题，也降不了什么，当然年底可能会是更合适入手的时机。

3、建议是出手自住房之后置换更好的房子，毕竟未来房子的分化还是比较大的，好的越好，差的可能更差。

提问：广叔你好，我手上的资金总共300左右吧！现在看到两套房子1.一套荣郡136平810万精装，楼层景观视野也不错，在西平比较稀缺、不过银行评估价上不去，只能评到卖价，只能货到550万，杠杆不足。2.隔壁天利小区一套166平880万毛坯的，位置和楼层都可以，贷款可以高评贷到670万。同一地段投资加自住该怎么选呢？价格会不会偏高？还有现在行情可以入手？会不会再有下跌趋势呢？

回答：你好。天利小区，建筑风格、花园一般，大面积低单价，也算不上性价比高，是牺牲了未来的流动性的。荣郡和天利就挨着，小区环境品质好很多，高端大气上档次，楼层视野都不错，还带装修，可以考虑，买的就是价值。再便宜，面积再大，如果金融属性弱，并不优质，即便能贷更多，都只会加重未来的风险，损失更多而已。就像一句话说的，选择不对，努力白费。因为涨过一轮了，接下来涨不了太多了，大概率是微跌趋势。

提问：这几天都在松山湖看房，准备明年小升初前买入落户上初中。虹溪诺雅好点的7万+了，光大锦绣山河四期也是6万多，看中一套翔龙御湖居的大概5万多，但小区小只有4栋高层，另小区左前方有空地担心以后会被遮挡。虹溪诺雅7w+还值得上车吗？还是退一步买翔龙御湖？

回答：你好。虹溪诺雅，7w+贵了，未来回撤的可能很大，指导价前高峰是6w左右；光大锦绣山河四期价格差不多的。翔龙御湖居盘是小了点。自住长期看还是会涨的，短期跌一点也无所谓。毕竟小孩也急着要上学。如果不急还是建议再观望观望。松山湖确实涨的有点多了。买的话，尽量多踩盘，多联系中介，多淘笋。考虑前面两个盘。

提问：新人首问：广叔你好。我目前在东莞桥头镇工作，年收入50-80w左右，收入一年发2-3次。目前手上现金95w，到10月底会增加30w到125w，年底会增加到现金140w。名下在湖南老家十年前买了一套房，价值65w，但是还有15w贷款没有还清，另外2020年初由我出资亲人代持了一套深圳福永的78平米步梯房目前每月还贷1.3w。有东莞房票，本人未婚女性，预计明年五月左右结婚，想婚前在东莞南城西平附近买一套房，投资为主+自住为辅（准备持有最少五年以上，主要考虑南城离我目前上班的地方比较远,自住不现实，大概率会放租。）看过附近常平镇的东田丽园和半岛豪庭，感觉升值空间不大且比较旧。麻烦广叔给一下宝贵的建议，是否需要卖掉老家的房子，备多一些资金在东莞换一套位置好一点的小三房？或者有什么合适的楼盘可以推荐的？大概什么时候出手合适？就目前现金情况看，西平附近的小三房够呛。多谢！

回答：你好。湖南老家房子不住的话可出手，未来三四线城市，房子多，人口却在减少，金融属性很弱。你这现金流也还可以。深圳福永的步梯房未来也可考虑置换到更好的小区，目前可能不好出手。东莞300左右的价位重点考虑环松山湖，投住分离，在工作地租房子即可。看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：你好 广叔 我20年初 最高价入手大朗松湖郎悦一套91平小三房 毛坯状态。单价近3万一平 目前属于亏损太多 本来是投资的 站在投资角度按照东莞的行情 2年内可以涨到3万左右吗 市场持续低迷年底舍不得出手 如果没有涨的迹象可以出手吗

回答：你好。大朗松湖郎悦高峰在3.4w，盘周围环境一般，工业厂房多，离轨交也不近，挂牌量大，也受周围的新盘冲击。我觉得可以先根据市场价挂牌，看看询盘量。及时止损，换到更好的地段。

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