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楼市“质变”,房企不敢拿地了

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论坛元老

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发表于 2022-7-4 16:36:33 | 显示全部楼层 |阅读模式

有温度的楼市数据,有态度的专业观点,关注“地产S姐”头条号,带给你更多楼市干货。
6月22日,2022年西安首批集中供地土拍落下帷幕。


本次集中供地,共计挂牌34宗开发用地,其中33宗涉及住宅用地,涉宅用地中15宗底价成交,8宗溢价成交,9宗土地流拍,1宗终止。


整体土地市场表现一般,热度平平。


壹丨首轮土拍遇冷



从今年的涉宅用地土拍结果来看,确实不尽人意,相比去年的土地市场进一步趋冷。本次供应的33宗涉宅用地,收获土地出让金245亿元,较2021年首批次集中供地下降6.6%,而流拍率却上涨16%





全国来看,2022年重点城市集中土拍成交量均明显不如去年首批,竞拍热度也处于低位。根据22城土拍溢价率来看,平均溢价率为3.9%,其中广州、武汉、济南、天津等城市溢价率都未达平均值,西安也是如此,1.5%的溢价率在全国重点城市也是接近“吊车尾”的状态。


再来看流拍率,22城平均流拍率平均值为15.7%,其中14个城市遭遇流拍,而西安本次集中供地的流拍率达到了30%,远高于市场平均线,房企信心明显不足。


从西安本次成交土地来看,高新区以8宗土地成交位列本次各区首轮集中供地成交榜首,占比总量的24%,其次为灞桥区。


主城的土地成交大都以底价或低溢价为主,10%以上溢价率成交的共4宗,分别为未央、经开、长安(2宗),其中长安及未央3宗开发用地触顶摇号。


相比之下,外围区县土地溢价成交占比反而较高。


此次阎良、高陵3宗土地成交,仅1宗底价成交,其余2宗溢价率分别达到了14.6%、15%,阎良约60亩开发用地触顶摇号,郊区、主城边缘地块市场成为当下“民企”拿地试水的对象,主要原因还是地价便宜,风险较小。


流拍的地块特点也比较有趣,以高新为例,此次流拍的3宗住宅地,均为60亩以下小地块,而容积率均为2.0,反观区域成交的其余宗地,地块都相对较大,且容积率都基本在2.5以上。区域目前房价基本都达到了2.4万+/㎡,比较纯粹的改善地块未来价格无疑将再上一个台阶,而当下市场并不乐观,房企拿地也都更加谨慎,拿地大都保守,小地块做低密改善显然信心不足。


贰丨利好加持,结果差强人意



其实为了今年西安首批集中供地成绩不过于难堪,西安在供地前就已经释放了足够诚意,出台各项稳促政策,优化供地方案,拿地门槛降低,不再要求配建保障房。


在6月2日出台的“资源规划领域20条措施中”重点提到从土地购买方面为市场解压,用地竞买保证金按照出让最低价的20%缴纳,允许分期缴纳土地价款,拿地规则及要求明显降低,给足了房企利润空间,但效果仍然差强人意。


本次集中供地拿地房企仍主要以“国”字头企业为主,参与竞拍的29家企业中,22家为本地平台公司或城投公司,成交的23宗地块中,仅4宗由民企摘得,其余均为本土国企,中海、中铁建、中铁、保利等央企竞得。


本地平台公司及城投公司拿地频频,而民营房企鲜少露头,毕竟现在有的深陷泥泞,有的岌岌可危,有的土储量还行,没必要冒进。所以相比前期“生面孔”房企积极布局西安,今年部分龙头房企从去年的谨慎拿地甚至转为暂时不拿地。


即便政策利好不断,但现阶段大多数房企主攻“促销售、抓回款”,土地市场仍寒意明显。





图源:西太路



不同于之前,集中供地下,住宅用地中“万元地”集中出现在高新,本次楼面价破万的住宅用地共7宗。位于未来之瞳南侧的GX3-42-52地块以底价成交,楼面价为15904元/㎡由紫薇地产拍得。但是碧桂园2020年摘地CID时楼面价就达到了15125元/㎡,涨幅微乎其微。


港务区同样如此,去年港务区陆港二宗共计109亩开发用地,综合楼面价6745元/㎡,而今年区域内成交2宗土地,楼面价最高6001元/㎡,出现下跌。包括高铁新城、纺织城等区域的地价相比前期也出现了不同幅度的下调。





注:去年第三批供地主要以城改用地为主



其它板块也大都这样,或涨幅微小或直接出现下降,土拍市场降温也从去年西安首次集中供地开始蔓延至今,且程度越来越深,土地流拍增加、溢价降低、大型民企“失声”。


叁丨土拍对后市的影响



对比2021年,今年的首批集中供地增量显著,涉宅用地成交建面几乎占比去年集中供地中涉宅用地的5成左右,而且今年的供地结构相对均衡,除了高新区仍为供应主力外,之前土地断供的未央、航天、长安也均有少量土地放出。









不过,由于当下拿地房企主要为国企,企业流程更加繁琐,开发节奏比不上大型民企,相对来说开发周期较长,保证这些土地能按时推出就成了关键,否则市场还是容易造成供应卡壳的尴尬局面。


土地成交出让金不足预期,而其作为地方收入的大头儿,地方财政的压力自然倍增,“开源”就深陷困境。


所以我们看到,地方政府下场“救市”,救预期、救信心,甚至部分城市官方带货,体制内团购买房,玉林公务员进村卖房……,用来拉动楼市增长,经济稳定。





图源:国民经略



聚焦西安,2021年西安卖地收入超1000亿元,土地依赖程度超100%,位列全国主要城市第六,而当下2022年过半,集中供地土地收入245亿元,差距明显较大。西安最近虽也在不断放松楼市,528释放房票后,紧接着西咸新区限购放松,再到最近的西咸首付最低20%,“认房不认贷”,但土拍成绩不好,相当于动了房地产的本质,不排除接下来还会“放大招”。


最后,大家也不要太担心高地价会带来高房价,这两其实没有绝对的关系。如果市场不景气,高地价不一定催生高房价,比如1.2万楼面价摘地的华润沣华九里如今成交价1.55万/㎡起,而楼面价1.6万的绿城西安和庐最新的精装备案价2.1-2.2万/㎡。


短期市场就是由供需关系决定,长期就看人口趋势,不必幻想大城市主城区的房价下跌,毕竟你已经是一个成熟的粉丝了。
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