开发商降价卖房又被叫停了！楼市“强行止跌”，还能再回高峰吗？

前程无忧

现如今的楼市，仍然可以用一个“冷”字来形容。
虽然今年以来，全国累计已有170+城松绑了调控政策，在需求端疯狂发力，比如前所未见的“小麦大蒜抵房款”、“西瓜换房”、“街道分配卖房指标”、“一人购房全家帮公积金新政”、“棚改发房票”等五花八门的措施都用上了。



但即便如此，当下购房者买房的积极性仍然不高。换句话说，开发商销售仍然非常低迷。
数据不会说谎：克而瑞统计数据显示，5月单月，房企销售额1.05万亿元，销售面积1.09亿平方米，虽然这两项数据，环比均有所回暖（根本原因是4月份销售数据太差）。但全国来看，2022年5月，大多数上市房企的销售业绩仍呈低迷状态，2022年前5月房企整体销售同比跌幅持续扩大。
此外，房价方面，同环比来看，5月房价延续了今年以来的下跌趋势。统计局数据显示，自去年12月份，全国商品房销售均价跌回万元以内后，已经连续5个月未再突破万元。值得一提的是，2022年1-5月，全国房地产开发投资增速大幅降至-4%，且连续14个月收窄。



尤其是很多小县城的房地产，现在基本上已经停滞了，对此笔者深有体会。6月24日，我回老家阜阳的县城，实地走访了大概10个楼盘，发现这些楼盘都在降价销售，去年底卖8000-10000元的某大品牌楼盘，现在售价仅有6000元左右，当然这是在偷偷摸摸进行的。部分项目推出了买房送车位、买房送5年物业费等活动。即便如此，销售仍然很不理想。原因我们也说过，并不是大家没钱，而是预期彻底扭转了——都觉得房价还会继续降，都等着4000多再买。
对于今年以来，各地花式救市，但市场始终难快速回暖这种情况，易居研究院副院长杨红旭表示，救市政策海量出台，救市力度前所未有，但市场仍然未见底。他认为，楼市之所以难回暖，主要是因为，目前政策重点支持个人住房需求释放，但对于开发商供给侧的支持比较小，尤其是在当下房地产特殊时期下，只救购房者不救房企，就会出现一个非常尴尬的现象，买房人看到开发商半死不活，他们就更加没意愿购房。



也有专家表示，政策虽在密集出台，但并未完全触及到制约消费者购房决策的根本性因素，即房价并未实质性下跌，买房人的成本并未大幅下跌，所以作用不明显，也就在情理之中了。
如何才能既刺激购房者入市，又能救哀鸿遍野的开发商呢？答案是允许开发商降价卖房。开发商有销售回款，才能偿还负债，才能有资金拿地，才能正常运营。
然而，当前的市场行情是，开发商一旦降价卖房自救，就可能会被叫停。我们这么说，绝非空口无凭。
6月24日，山东淄博经济开发区管委会建设局给碧某园淄博某项目下发了通知，其内容是“近期我局收到多起投诉，反映你单位XX项目以补贴形式低于备案价合理范围售房，该行为涉嫌变相返本销售，严重违反《商品房销售管理办法》等文件的有关规定，严重扰乱了房地产市场秩序，造成了恶劣影响”。结果也可想而知，碧某园该项目被暂停销售许可办理、合同网签、预售监管资金拨付等工作。



图来源网络
降价卖房被叫停，啥信号？
有人说，这是在给楼市“强行止跌”——开发商为了去库存、拉动回款，大幅降价卖房，一定程度上加剧了市场的下跌趋势，如果相关部门不加以制止，后续会有更多的开发商跟进采取“降价走量”的销售措施。更重要的是，开发商这种为了销售回款，大幅降价卖房的举动，也深深伤害了前期买房的业主的利益。同样的房子，早一个月买和晚一个月买，总价差可能高达二三十万，这对于很多东拼西凑三成首付的刚需家庭来说，是不小的打击。
降价卖房被叫停，严重违背了商品房市场经济原则。殊不知，目前的市场上仍然有20+城市在实行“限跌令”——开发商降价销售必须在合理范围内，低于备案价合理范围售房，就可能被叫停，情节严重的还可能被严肃问责：暂停网签资格、暂停预售监管资金拨付、暂停拿地资格等。



开发商想降价卖房怎么就这么难？地方通过出台“限跌令”给楼市“强行止跌”到底有没有必要？首先，我们认为，这种做法虽然不符合市场经济价格自由调整的原则，但在楼市“下行周期”，出台这种措施，也不失为一种良策。市场下行预期建立，不管怎么刺激，购房者都不买账，开发商只能通过降价销售促进回款，但大幅降价卖房的口子一旦开启，市场上必然会出现恶性竞争，大房企有资金实力，能承担得起利润亏损的竞争结果，中小房企无疑会成为降价卖房之争中的“炮灰”；
其次，允许房企自由降价卖房，不利于房地产市场的大局稳定。更不利于保护购房者的利益。事实上，近几个月发生的“开发商降价卖房被叫停”事件，基本上都是被购房者举报的。老业主不堪忍受开发商降价卖房，自己的房子凭空缩水几十万的惨痛代价。



那么问题来了，强行止跌，楼市还能再回到高峰期吗？
首先一点是非常明确的，在“花式救市”的背景下，尤其是6月单月全国就有70余城出台政策超百条，楼市确实在逐渐回暖。这体现在三个方面：第一，5-6月，贝壳50城二手房成交量实现了连续环比增长，环比增幅分别为14%、25%；第二，贝壳数据显示，6月50城二手房带看量也在连续增长，看房子的人明显多了起来；第三，楼市回暖的逻辑和过去一样，先一线城市再二三线城市。6月份北上广的复苏力度都迎来了新高，尤其是上海，整个城市正在“V型”反弹。



50城二手房成交量



50城带看量
此外，苏州、南京、合肥5月份二手房成交量环比涨幅都超过了50%。尤其是苏州，5月份二手房成交量环比4月份涨幅高达185%。6月份、郑州、长春、济南、成都、杭州等城市的二手房成交量环比都超过了60%，其中长春涨幅高达95%。
一句话总结，当前的楼市处在“放量滞涨”阶段。简单来说就是，成交量已经开始先动起来了，后续热点城市的房价也会跟着慢慢反弹。一般情况下，政策的作用开始显现也是在2-3个月左右。所以，8、9月份房地产的各项指标，大概率会回到正常水平。



其次，开发商大佬直言：市场已触底。在6月28日召开的2021年万科股东会上，万科老板郁亮直言不讳表示：“短期市场已触底，市场恢复是一个缓慢、温和的过程，恢复仍然需要时间。”
他判断市场底部出现的依据是三点：一方面，一些政策的出台带来积极影响，比如房贷利率下调、热点城市松绑限购、公积金贷款新政等；另一方面，4、5月份压制的需求，6月份迎来了集中释放，给开发商销售带来了回补。全国最具代表性的城市就是上海，4、5月份几乎没有成交量，但6月伊始市场就开始热起来了，叠加首轮供地优惠力度大，房企拿地积极性也显著提高；第三，季节因素使然，年中开发商会冲一冲销售，各种优惠政策频出，大大促进成交量提升。
对于“楼市是否还能再回到高峰期”，郁亮也一针见血指出，当前房地产市场所处的环境已与过去不同。如今，人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，行业已进入新的发展阶段，不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。



对此，我们颇为赞同。一方面，过去这一年多楼市降温，本质上也是国家收紧信贷政策所致。换句话说，这是调控使然。我们可以理解为，国家对房地产的定位已经发生变化了；另一方面，通过对过去这半年多各地的救市来看，市场也很难在短期有起色。根本原因是所启用的手段都比较温和，而且“风向标”四大一线城市仍然调控紧绷。基于此不难看出，国家对房地产的新定位是“不拖后腿”，并不是想“走房地产拉动经济”的老路。
6月21日，统计局发布《中国人口普查年鉴-2020》，也佐证了上述观点：中国家庭人均居住面积达41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米，其中城市家庭人均居住面积为36.52平方米。单纯从整体数据看，中国人均居住面积已超过发达国家40平左右的平均水平，这意味着未来住房需求已然不大。房地产的红利期已经基本结束了。



当然，未来城市间的分化仍然巨大：三四线城市，房多人少，去库存压力仍然很大，政策也会相应宽松。但整体的供大于求决定了，房价上涨空间狭窄；一二线少数城市人均居住面积仍然低于均值，调控的作用仍然巨大，换言之政策宽松难度较大，所以市场也很难在短期大幅反弹。
最后谈一下个人感受：今年的房地产基本面和以往都不同，现在控盘的难度还是挺大的，因为要严格把握“刺激”的尺度：尺度过小，可能毫无作用，有时候还会起反作用，使得本来就跌跌不休的市场，更加寒冷；尺度过大，刺激过头，就可能重走2016、2017年的老路，这是国家不希望发生的。原因很简单，现在各大城市的房价均价已经高达2万元/平，随便来个20%-30%的涨幅，那就是大几千甚至上万元一平，这是所有人都难以承受的代价。