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楼主: sanasnoz

未来十年,中国楼市的狂欢与落寂

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论坛元老

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发表于 2022-5-31 08:54:42 | 显示全部楼层 |阅读模式


这是“星叔房谈”带你买房的第5年,11次成功判断各城市楼市波动,目前已为8000多人提供买房最佳解决方案。星叔属于实战派,只说对你最有用的操作和建议


文章来源星叔房谈微信公众号|可提问并学习更多楼市买房干货




提问:星叔您好,我最近有买房打算,现工作在上海,准备年底回郑看看,趁着现在活动力度比较大。首付预算40左右,打算在高新区 ,常西湖, 惠济核心区这3区域买,看了有裕华城, 华瑞紫韵城, 朗悦公园府,网上看了碧桂园天誉 ,惠济区的绿都青云叙还不错,个人比较中意一点是裕华城 。这个开发商实力怎么样有没有风险呀?朗悦公园府价格有点偏高了 ,超了点预期,有什么建议吗?
我现在是打算过两年回郑州发展,我是做互联网行业的,定位刚需, 自住, 考虑到以后置换或者有可能不回郑州出手也相对好一点的。


回答:虽说你过两年要住,但是你这套房子,更注重的是投资属性。这样的情况下,我就不建议你买常西湖了(常西湖至今为止发展了9年,也就发展成现在这个样。参照东区CBD开始发展到现在已经二十年了。你感觉再过十年,常西湖又能发展成什么样子)。


买房选择区域非常重要。高新区老城和惠济可以作为备选。


1、高新区目前配套已经是非常成熟,有地铁,有学校,有商业,非常稳定。哪怕是四环外的高新新城(也就是双湖科技城),未来发展的天花板会比常西湖强一些。只是需要时间而已。


2、再说一下惠济。产业有点落后,在黄河战略,大运河保护区的影响下,大概率惠济未来走旅游,文化保护,主打环境等。另外惠济最大的优势是,可以承接金水区,金水北的外溢。资源也在不断的倾斜。


今年,先是绿都,后是融创,把惠济搞得4环内的房价,一再触底。比周围的二手房还低很多。所以,买惠济,算是一个机会。


3、最后,如果你首付能接受首付分期,或者提高到50万,可以考虑北龙湖的北部区域,金水科教园区。你是做互联网的,这里有很多这样的企业,你一旦回来可以就近找工作;如果不回来,未来有产业的地方,就会有高端就业的人群,一样会有居住需求。到时候你也能转出去。




提问:老师好,先简单介绍一下我的情况,我老公今年38,我34岁,一个女儿4岁。我和老公现在在贵阳工作,他博士毕业后留所科研,我硕士毕业在高校,都是稳定的体制内,两人年收入30万加,目前三套房。最近有一件事情让我们非常纠结,浙大最近给我老公提供了一个offer,年薪税前45万左右,但是不是入编的那种,类似国外的tenure track,6年后考核,通过不了就走人。我老公有点心动,但是考虑到方方面面还在纠结着。
其中想去的理由:1.他觉得他的工作得到了认可,以前总是不自信,觉得别人都看不上,以前也考虑过离开贵阳,但是没有迈出那一步,总觉得别人看不上他。
2.小孩子的教育好,去了浙大可以读浙大附小。
3.城市好,公公婆婆开心,老公本身是浙江人,家人都在浙江。
又觉得不想去的理由:1.房价太高,如果6年通过考核,可以购买浙大的人才房,价格听说比较便宜,但是如果通不过,留在杭州找其他单位,房子的问题太难了,贵阳所有房子卖了也卖不了杭州的房子。
2.对我影响太大。我现在博士在读,也是他之前的导师,导师本身不太同意他走,如果他走了,我的博士可能要退学,我目前高校的工作也面临辞职,我需要去杭州重新找工作,而且6年后,他如果没有通过考核,他44岁了,我40岁了,在没有什么所谓的头衔,帽子的情况下,我们两个人重新找工作都不太有竞争力。
3.工作压力大,去了浙大,想通过考核,必然需要付出努力,工作压力肯定会增加,还不知道能不能承受这些压力。最近我们两个人一直在讨论,但最终还是未决定。我自己就是觉得,现在走晚了,至少从房产角度就晚了。早几年的时候,不懂,把房子都买在贵阳,同样的资金在贵阳买的房子没有什么增值,如果早点放开视野在强二线城市,把房子买好,增值就会多很多,不至于现在换城市,会有房子这一大阻力。
现在想问一下,您觉得我们有必要再去折腾吗?再一个,我现在觉醒还来得及吗?我想把贵阳的房子出手,留一套自住,把资金拿来投其他强二线购房资格较易获得的城市。那么我房子怎么出?又应该怎么选城市?我是湖北人,我家人都在湖北,我比较倾向于武汉,您有好的建议吗?
目前,一套公寓没有贷款,月租金3000元,101平,买入价36万,现在也不知道能出多少钱,但是前几天问了说税可能比较高。还有一套住房,114平,贷款刚刚结清,现在在自住,估价130万。最后一套是精装修房,155平,明年5月交房,还有70万贷款。感谢

回答:你的纠结,是非常难选择的。

呆在贵州,你们属于中产人群,社会地位和财富阶层都游刃有余。但去了杭州,由于房价压力和工作压力,生活会产生较大的落差。最主要家庭责任人的平均年龄已经不小了,所以在风险层面还是相对较大的。

选择杭州,固然是一个好城市,比贵阳高几个level,而且居住方面,亲戚方面,对于你老公的个人发展,以及下一代的教育是一个质的提升。

其实我遇到过很多这样的问题,就是双方取舍。你得问自己,愿意牺牲安逸,追寻更优质的生活资源和下一代的起点,还是愿意平平静静的生活,这个问题别人给不了答案,这是一场对赌。赌个人的追求。

如果是我,我可能会去选择拼,因为对我来说安逸的生活很容易,但来自别人的认可和自己向上的追求,以及未来的不确定性可能带来更大的人生意义。每个人不一样。

我更多在房产配置上给予建议。首先公寓租金尚可,贷款结清的话出售税费太高,利润下降太多,不如作为稳定租金来源,长期持有。

对于后两套房,如果在贵阳生活,建议居住大平米改善生活。现有住房找机会出掉,可以去武汉做房产投资,也可以去杭州。两个人资金充裕,适当撬一定的杠杆。时间多就多去做副业。毕竟金钱是自由的基础。

如果选择杭州,那就都要出手,举家东迁。相信,只要努力,这种审核一定可以过的。你的学历找工作也是OK的,30岁正当时。





提问:星叔你好,本人36,已婚,有个2岁儿子,在一家网络公司做it,工作955,算上年终奖平均月到手公积金是2w,工作存了40万,爸妈给100万,目前深圳租房住。
我目前深圳户口还得3年,但是这点钱只能买50平,还要还贷30年。人到中年压力比较大。
如果回老家长沙,可以买好地段80平,还能余下50万,我又有点想回长沙,压力比较小,孩子也能上长沙比较好的学校。不过回去了就很难再出来了,而且长沙工资可能会低很多,比较纠结,你觉得该如何选择?


回答:人生短短几十年,关键是生活的舒坦,而不是在哪个城市,不是谁都适合一线。所以进入一线时,一定要做好一个规划,发展的不好随时准备离开。即使发展的好,也要早点买房。
因为每个人都有瓶颈期,35岁了还没有住房,还在到处租房,那是很麻烦的事情。随着年龄大了,收入降低,而房租还在继续上涨,你最终会离开一线,年龄大了再离开一线,那真不如早点离开。

所以决定你留在一线的两个条件:一个是工作,收入还不错,收入还满意。另外一个就是住房,房子负载了很多东西,有自己的房子才能生活的更好,城市化还在进行,房价上涨是大趋势,买房的事情要早点考虑,尽量早点在一线买,如果不能在一线买,可以在环一线买。看看那些35岁以上的同事,还留在一线工作的,要么是在一线买房了,要么是在环一线买房了。

如果觉得不能留在一线,要早点离开,去二线去省城也会有不错的选择,早点离开,早点到心仪的城市,早点在当地安居乐业,远比在一线不开心的飘着强。二线其实现在很多城市发展的也不错,生活也不错。

安居乐业,有房有车虽然世俗,却也实际,是过日子的保障,在一个地方不能做到这点,真的可以离开去找其他城市,找到适合自己发展的城市,而不是强留在一线,人到中年一无所有才被迫离开。

适合自己的才是最好的,这个事情越早想明白越好。





提问:星叔,中国人口出生率下降了,请问现在还能投资买房吗?20年后中国还有多少年轻人买房呢?
回答:第一、出生率下降,对于房产投资的影响要二三十年后才会体现出来,因为2022年出生的人,要2045年才会考虑买房。投资一二线和部分优质三线城市,大可放心,还有二三十年可以玩,想赚钱就要抓住机会了。


第二、非常多,数以亿计。


这个问题没有想出来的朋友,初中物理不过关,因为人口出生率相当于物理里面的“加速度”概念,虽然出生率下降了,但是每年依然有多则1000万,少则数百万婴儿出生,所以20年后,中国不缺年轻人


那么这个数字是多少呢?


过去20年,年均新生儿1500万左右,所以将来20年新增的购房需求,仍有3亿+人。这些人主要是2000-2020年出生的,三五年后,正当陆续刚需入市。当然,还有很多刚需的90后、80后,至今没有买房。


2021年开始,中国出口人口降至1000万,预计2021-2040,平均每年出生700万,20年,再产生1.4亿人。


3亿+1.4亿=4.4亿人!


4.4亿人什么概念?
比美国总人口还要多!


这4.4亿的需求,就是未来中国楼市的希望。但是这个希望只存在于五大城市群。




文章来源星叔房谈微信公众号|可提问并学习更多楼市买房干货
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