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四个维度,解析中国楼市和房价接下来的新走势,以及价值策略

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发表于 2021-8-26 16:22:57 | 显示全部楼层 |阅读模式
这是熊猫贝贝的第580篇原创文章:
专栏内容提要:


从宏观,经济,货币,政策四个维度,深入解析2021年下半年及接下来的时代周期中,中国房地产经济,楼市和房价的走势,以及给购房需求群体的,极具实操意义的价值策略。


资深地产人,凭良心写作,讲人话,结善缘,有态度。
客观行文,理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。
拒绝标题党,坚持耕耘深度专业内容
(独家内容,侵权摘抄必究,首发头条号)
我是@熊猫贝贝小可爱,地产行业策略研究者,房地产楼市观察者,宏观经济学研究爱好者,欢迎关注。



图片来源:网络
导读 :2021年已过半程,复盘&展望的分析思路



2021年上半年已经正式结束,就连下半年的第一个月也即将画上句号。
2021年,对于中国的房地产行业,楼市,还有房价而言,非常不友好,而且这种态度,丝毫没有发生改变,甚至还有愈演愈烈的趋势。
这是资本力量被捶打的一年,这也是调控,金融,监管三管齐下,力度空前的一年。
不管未来房地产走势如何,这一年,注定在中国房地产经济历程中,留下浓厚的一笔:
截止2021年7月,2021年上半年全国房地产调控次数高达286次,从土地、二手房、学区房、租赁用房、贷款等多维度查缺补漏,稳房价、稳地价、稳预期,推动房地产市场健康平稳发展。
“三道红线”政策、“两道红线”政策,“两集中”土拍新政……
2021年上半年房地产行业发展进入“新常态”,市场环境发生前所未有的变化,“钱紧”“高负债”“转型”成为多数房企亟待解决的问题,从业人员面临诸多未曾想到过的新抉择。
上半年中国楼市的所有政策和数据,几乎已经全部出炉,威力效果也得到了充分的展现。
过去的半年,我在头条是一个日更状态,紧跟,并且深入研究了过去半年里所有的政策走势。
2021年下半年已经正式开始,承前启后,注重因果,活在当下,展望未来,对于房地产,楼市和房价,看准未来的意义和价值绝对要大于沉湎于过去既定发生的表现。
所以,这篇文章就准备和各位朋友一起,从宏观,经济,货币,政策四个维度出发,寻因导果,对接下来,中国楼市的走势,进行一次有深度,有思考的讨论分析。
注意这篇文章注重逻辑和结论并重原则,阅读需要带入思考和一些耐心。
关于本文给出的一些结论和背景政策分析,在本人上半年的历史文章里面皆有涉及,在此不一一例举和链接跳转,欢迎回看,找不到的也可以留言。


以微见著,洞察先机,把握趋势,指导决策。
PS:


  • 文章略长,内容的阅读需要一定的时间和耐心,并且需要进行思考。
  • 每个人的认知层次不同,不做强求,这篇文章的内容不是什么大路货,也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文,请结合自身需要和认知需求理性看待。


选择大于努力,思维决定层次,是任何时代任何环境下的重要规则。
读者通过文字选择作者,作者也在通过文字选择受众。



图片来源:网络
一、宏观和政策层面:三个关键词



2021年下半年开始,我们将面对一个什么样的中国国内的宏观和政策环境?
宏观趋势决定政策思路,政策出台服务宏观需求。这是不可分割的两个重要环境因素。
其实从2020年下半年,很多在宏观和政策层面的主线已经逐渐浮出水面,而进入2021年,短短的半年时间,这些主线已经从暗到明,变成主要的趋势信号了。
三个关键词:共同富裕,人口优先,还有资本遏制。
1、资本遏制:
资本力量联合实现垄断的趋势被瓦解,资本聚集的行业受到政策重锤。
不仅仅是房地产行业,还有教培行业,互联网行业,以及其他资本力量驱动的行业,在2021年上半年,都在政策的达摩克利斯之剑的震慑下,瑟瑟发抖。
资本市场对于中国房地产的态度,从上市公司股价和趋势就能看得很清楚,毕竟资本市场信息优先,风向敏感:
A股116家上市企业中,105家股价下跌,2家平盘,仅9家上涨。
资本是驱动行业野蛮成长,快速发育,做大做强最重要的驱动力,没有之一,而在宏观和政策合力下,外围资本逃逸,内部资本绝缘,房地产行业在接下来的时间里面,增长放缓,是必然的趋势。
2、共同富裕:
这说的,就是高房价问题,共同富裕是一个相对状态,房价高不是什么核心问题,天价奢侈品价格登天,也没有对贫富差距造成什么影响,关键的问题是什么?
是房价涨幅长期超越收入增长,给中国的房产带来了快速的金融化和资产化的属性赋予,直接成为了社会主义共同富裕的核心矛盾聚集点。
什么也不用做,有套一线城市核心地段的房子,一年涨幅抵得上平均收入几年的积累,只要这样的情况存在,共同富裕就不可能实现,因为个情况的底层逻辑就是中国古代的地主资源垄断的现代演变。
房价过快上涨,就成了宏观需求,政策导向,最核心的攻关难题。
对于别的国家可能是难题,但是在中国没有难不难的说法,举国体制,政策威力,只是过程和时间成本的考量。
基于“共同富裕”的主基调,房价持续过快过高的上涨时代,愈发艰难。
3、人口优先:
人口优先,呼应的是“三胎政策”,光有政策不行,还得有现实条件和环境配合,而结 合2021年上半年以来的政策态度,很明显的一个结论,就是一切宏观和现实条件,都要为这个人口优先服务,阻碍人口的一切负面因素,都将成为宏观和政策的敌人。
住房,教育,医疗,收入,女性工作保障和福利待遇……
这是一个体系化的大工程,分优先级,三座大山的房价,教育内卷,还有医疗成本,一定是放在首位的。
所以现在已经有舆论声量,在讨论继房地产,教培行业以后,宏观和政策下一步,就应该是解决医疗成本的问题了,这种推论有一定的合理性,这里不做什么猜测和分析。
很显然的一个环境逻辑,那就是针对房地产市场的需求满足,会得到全方位的政策照顾。
对于已经在2021年上半年层层调控,金融配合,监管加强之下趋于降温的中国楼市而言,这是珍贵的政策执行成果,而这样的成果,必然要被巩固成为常态化。




以上,就是对2021年下半年的宏观和政策环境,从三个重要的关键词层面,进行的分析。
基于以上对宏观和政策的认知,回到楼市和房价上面来看,其实接下来,不管是从政策,还是监管执行的角度来看,必然会延续上半年的严格环境。



图片来源:网络
二、经济和货币层面:出口压力,增速艰难,楼市绝缘



接着,从2021年下半年开始,中国国内的经济和货币环境,又将是一个什么样的情况和趋势呢?
毫无疑问的是,中国的楼市和房产,已经在中国国内货币蓄水池的位置上,坐了太久了,而且作为中国经济重要的支柱,作为政府撬动民众财富的重要工具,这个惯性和路径依赖,不可能一夜之间或者短期内就能发生改变。
经济环境和趋势,决定社会财富增量情况,进一步决定了居民购买力和房贷风险承受能力;
货币政策和流动性,决定居民杠杆率,同样也决定了购买力,进一步还对房价和供需造成影响。
先说经济环境和趋势层面:
2021年下半年,中国经济增长面临压力和挑战,中美博弈和后疫情货币战争按照刚刚结束的天津会谈和美国“全面对抗”的后续反应,从经济层面上来看,中国后疫情时代,从疫情率先恢复生产的“红利窗口期”,面临结束。
拉动中国国内经济环境,目前最主要的,一个是房地产依托的土地财政及关联收入,另一个就是出口,而出口面临着挑战和压力,并且随着疫苗进一步普及,出口动能和空间缩小是必然。
而国内消费收缩低糜是不争的现状,大量中小企业在上游受到美元通胀带来的输入型通胀(原材料涨价),下游面对国内消费需求不足,举步维艰。
客观来说,2021年下半年,中国国内经济环境,所要面对的,是一个压力,挑战,冲击的艰难情况。下半年,中国在经济领域有太多的问题需要“发力与刺激”。
再说货币政策:
2021年7月中旬出台了超额度,超预期,超力度的年内首次降准,国内货币环境中的流通量是够够的了,目的也很清晰:提振消费、拯救小微企业,保障就业率,总之一个字,经济环境有压力,有风险,所以增加货币支撑和刺激,这是因果关系。
但是“三道红线”,“两道红线”,“两集中供地”政策严格落地,再叠加围追堵截,监管加强,层层加码的监管监督,这还不算完,还有一个关键的的货币调节工具,那就是降息还没有用,这样的背景之下,在利率差和规则限制(房贷升高,涉房贷款额度限制)的情况下,货币总量充沛,但是和房地产全产业链,事实上是绝缘的。
跑冒滴漏在所难免,但是一方面是风向严打,一方面是利率差距,一方面是调控严控,实话实说,这种情况下,无异于火中取栗,顶风作案。
2021年下半年降息是重要的政策信号,如果降息惠及涉房贷款,那么说明从金融层面放开了流动性,当然这个可能性不大,这对于前期辛苦获得的调控成果来说是破坏性的。
大概率的,即使降息,也是和房无关


所以,2021年下半年,中国的经济和货币环境,理性展望,就是一个“宽松的货币环境稳定经济活动,而房地产和楼市,依然在缺水的环境中艰难生存”。



图片来源:网络
三、关于中国房地产几个重要的底层逻辑阐述



这一次高层对于房地产经济,房地产行业,楼市和房价的政策调控和态度表达,相信已经不用多说和过多重复了,再好用的工具,也有需要保养和阶段维护的时间,如何理性客观的认知中国房地产,看透本质,看准价值,这对于每一个身处中国经济环境中的普通人而言,非常重要。
不管是自住刚需,还是投资和资产配置,关于中国房地产的底层逻辑和本质认知,是实现穿越熊牛,获得回报最重要的基础。
当然除了投机炒作,价差套利的群体,房子在这些群体眼中只是炒作载体,有利可图,什么不能炒?这样的群体只会关心炒作利润差价,本质从不关心。而这个群体,就是国家深恶痛绝,极其反感的对象,这样的群体,其实就是“房住不炒”宏观目标的主要针对对象。
只要你不是想着炒房套利的普通群体,那么以下几个重要的底层逻辑,就非常有价值了:
1、首先是一手房市场,直接关联国家,地方政府的土地财政,所以一手房市场只要对房地产行业的经济价值有所需求,国家货币政策和调控管理就一定会提供持续稳定生存发展的空间。
所有调控,金融,监管的终极目的和底层逻辑,都是为了保障一手房市场的稳定存在和可持续性发展。
2、再说二手房市场,特别是热门城市,炒房情绪和市场预期过于强烈的城市和地区,二手房市场的本质就是炒房客和逐利资本变现离场的关键市场,很显然,和当前国家经济环境面临压力和挑战的实际需求,是逆向而行的。
所以接下来,二手房市场会很难受,经济存量环境下的财富转移和资产变现,是货币泡沫的元凶,二手房市场的限制,政策,会进一步加强,甚至暂时关闭和遏制这样的市场都有可能。
3、涉房贷款困难,本质上是一种精准筛选具有真正购买力群体的行为。
下半年的货币政策和房贷金融关联政策,没有任何趋于放松的可能和趋势信号,这是为了排除那些撬动自身能力范围以外的杠杆去买房炒房的群体,而且这样的过程和状态,需要时间去挤压和挑战炒房群体的承受能力。
再说一次,房价高,只要购买力匹配足够,那就不是风险,风险就是购买力不足,还在利益和预期的驱动下,还要超出能力去买房子的群体太多。
4、削弱房产的资产性和金融性需要时间,需要情绪和预期的衰退,当前的房价,高位现实情况,没有什么悬念。
既然是资产性和金融性特征下的房价,那就有资产泡沫,也就是这一轮的房价上涨,事实上已经是冲高遭遇调控的情况了,那接下来呢?
最理想的状态,就是横盘,小幅震荡,趋于价值固化和稳定。
大概率,是会出现回调,特别是购买群体被大量限制,预期得不到满足的情况下,市场信心分崩离析,别说房价,什么东西都会出现熊市,行情入冬,价格遇冷。
不是说房价永远涨,有金融属性了,就一定有跌的时候。至少,也需要价值夯实的调整过程。
价值夯实,是一个痛苦的过程,但是打击的都是投机群体,谁炒股做长期价值投资的还不吃几个跌停板了?
难受,煎熬的是短线玩家,甚至被洗牌出局,都是正常,但是在房子的价值上,没必要跟风。
接下来,很有可能出现这样的新闻和趋势信号:

房价神话城市,炒房风气普遍的地区,会传出投机者崩盘的讯息,譬如深圳,杭州,合肥;
头部地产公司,规模以上品牌房企,地产大佬,传出资不抵债可能随时倒塌的讯息,这个不用举例,大家心照不宣;
一些政策意识薄弱的城市,还没有等到调控深化下沉,房价就开始出现支撑不足,比如,昆明,贵阳,都是省会。
年底前后,可能还会有部分城市二手房因为额度不足,暂时停贷的消息……
只要调控不放松,以上的这些情况都是大概率事件,中国的楼市,会有一个阶段性的动荡调整的过程。
但是在这里要说的底层逻辑,是这么一个问题:一个市场中急功近利,唯利是图的投机群体被阶段政策和环境洗牌出局了,对房子的合理价值和价格表现趋势,是好事还是坏事?
如果认为是好事,那么市场慌乱震荡,有什么影响?一出好戏而已。
如果认为是坏事,甚至还跟风追涨杀跌的,那不好意思,“房住不炒”这四个字,恐怕要在现实中,教你们如何做人了。
5、中国房产的价值根基,基于农业文明和经济习惯,对于绝大多数普通家庭和个体依然是首选。
房住不炒,不等于房价不涨,房子不值钱,房子没有资产价值,也不会从本质上改变“房子是中国个人和家庭重要的财富载体和资产配置组成部分”这个底层逻辑。
这个逻辑不用多解释,房价从某种程度上是一个城市经济基本面和居民生产价值的体现,有必然存在的对应逻辑关系和内在的价值意义,这个没办法说服所有人,毕竟很多人还停留在“有不切实际的需求都要找政府”的流氓无产思维和极端思想层面,相对合理的共同富裕,是个人财富创造能力和对应价值资产的匹配合理化,而不是给好吃懒做,生产价值低下的群体高福利。



图片来源:网络
四、写在最后:几个个人观点和送给普通群体的价值策略建议



有依有据的走向和趋势分析了,那么对于普通群体,想要买房的群体,该如何在2021年下半年做准备,进行决策呢?
文章的最后,分享几个个人的观点和看法,还有价值策略建议:
1、2021年下半年开始,要有“钱不好赚,经济放缓”的心理准备和预期管理,这是大环境所决定的,所以,货币环境的需求,是宽松,但是收益,收入等等方面的预期,就要降低了,对于房价和楼市的态度,也是一样的,房价在接下来逆势爆发的所有可能和支撑点,都没有了,对于长期持有的投资群体,就是“垃圾时间”,对于刚需群体,安心工作,保障贷款偿还,而对于投机炒房群体,那就是灭顶之灾。
2、货币宽松不代表会利好房价,刺激楼市,但是如果经济发展压力存在,行业利润低下,那么社会流通货币往房产上面沉淀,再所难免,不考虑收益率,不考虑不赚钱效应的情况下,会对房价有挤压和助推的必然因果效应,当然国家肯定会预见,所以类似于“二手房指导价”这样的强力价值管理,不会放松,甚至还会成为全国标配的一种普遍政策。
这对于买房群体而言,是一个好趋势,好环境,只要指导价存在,市场就不会有炒高的底气。
3、不要心存侥幸,不要火中取栗,不要顶风冒险!
什么意思?买房的动机不说,三个维度,不建议考虑。
第一个是首付款一定要合法化,流水,来源,不要侥幸心理试图蒙混过关;
第二个是不管出于什么目的要买房,经营贷,消费贷,信用贷,不要尝试,一旦被查,经济损失都是其次,关键是可能就会失去正常购买的资格,甚至关联征信;
最后一个,不管是房地产关联的金融市场(股市),还是各类房企为了缓解压力的营销手段,都不要去冒险尝试,想抄底的人,基本上都被抄家。
4、学区房和“人口优先”冲突,价值风险极大,如果没有确定的入学对口政策和迫切的就学需求,从投资角度上来看,绝对规避,不予考虑。
5、楼市和房价的洗牌已经拉开序幕,现在的人基本上都已经很开窍,比较懂得看房产价值,没那么好骗了,未来房产价值空间,也比较清晰了。
现在还想买房,需要买房,往大城市去,往中心挤,往限购严格政策执行力强的地方去买。
6、宁买二手,不买期房,宁买现房,不买期房,宁买毛坯,不买精装。
2021年,对于房地产行业的冲击和打击不多说了,开发商也是做生意,利润空间被挤压,一定会往产品终端去转移,结果只有两种,要么质量问题,以次充好,降标减配,这还算好的,要么就是烂尾风险,彻底跑路,这不是危言耸听,对于普通群体而言,这样的风险人生遇到一次,影响和损失难以承受。
在一个行业备受政策调控管理的波动周期里面,看得见摸得着的终端产品,哪怕成本高一点,能够规避行业风险,也是值得的。


接下来,中国房产的两个价值趋势:长期价值投资和回归居住属性。
不管哪一个,在2021年这样的情况下,绝对说不上是最好的入场时间,但是既然用金融思考问题来考虑这样的价值问题,又有几个人能够在历史长河中,真正的抵抗住主流趋势的带动,逆势而行,精准入场抄底呢?
所以,一切看需求,时间会给出答案。
对于个人而言,其实只要对中国未来经济有信心,坚信中国国运昌隆,稳健上行,那么在中国,毫无疑问,好城市,好地段,好条件的房子,永远都是最有价值的核心资产。



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思考,是对世界的尊重。探索,是对未来的准备。
每个人,都没有选择时代的权力,但是时代绝对可以选择人。
这是一个长期主义的时代,是一个眼界和思维决定的未来。
希望能与有伟大格局和理念的群体同行。
做时间的朋友,做时代的弄潮儿,做命运的主宰,做财富的主人!
仅以此文,与各位读者朋友,分享。



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关于这个话题,大家如果还有什么意见和看法,欢迎在下面留下您的想法和看法。
以上正文,来自于@熊猫贝贝小可爱,熊猫地产观,讲究和追求的就是在纷杂繁乱的信息时代,输出一种稀缺,宝贵的经验。
这就是本人自媒体的态度和初心:不做什么大路货,通过写作分享,记录对世界的认知。
熊猫不稀罕吗?你觉得我的文章不稀罕吗?哈哈哈哈……
不当什么专家,也不敢大言不惭说自己高明,只想通过写作分享,心存善念,广结善缘。
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发表于 2021-8-26 16:23:14 | 显示全部楼层
#下半年楼市#
2021年下半年已经正式开始,承前启后,注重因果,活在当下,展望未来,对于房地产,楼市和房价,看准未来的意义和价值绝对要大于沉湎于过去既定发生的表现。

所以,这篇文章就准备和各位朋友一起,从宏观,经济,货币,政策四个维度出发,寻因导果,对接下来,中国楼市的走势,进行一次有深度,有思考的讨论分析。

注意这篇文章注重逻辑和结论并重原则,阅读需要带入思考和一些耐心。

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发表于 2021-8-26 16:23:58 | 显示全部楼层
确实写的深入,全面,前瞻,选择大于努力,我很认同。想问下成都核心区房子是持有好还是卖了呢?
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发表于 2021-8-26 16:24:29 | 显示全部楼层
这篇文章,分析的透彻,实际。
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发表于 2021-8-26 16:24:37 | 显示全部楼层
写全了。没有涉及战争。
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发表于 2021-8-26 16:25:24 | 显示全部楼层
老生常谈,心心念念全是房子。
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发表于 2021-8-26 16:25:56 | 显示全部楼层
作者经深层次思考而作的这篇文章还是很有深意及远见的…[赞]
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发表于 2021-8-26 16:26:14 | 显示全部楼层
下半年,中国在经济领域有太多的问题需要“发力与刺激”。怎么发力和刺激呢[捂脸][捂脸]
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发表于 2021-8-26 16:26:57 | 显示全部楼层
中央政策已经非常清晰,凡是阻碍中华民族复兴的一切绊脚石,坚决粉碎!
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发表于 2021-8-26 16:27:21 | 显示全部楼层
说的很对!宁买二手,不买期房,宁买现房,不买期房,买毛坯,不买精装!
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