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汇力基金董事长、中房集团理事长孟晓苏:楼市尚处于“青少年期”,租赁住房更利于人口流动

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发表于 2021-8-11 16:06:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
每经记者:王佳飞 每经编辑:魏文艺

“中国的房地产发展是起源于居住内需,是起源于人民对美好生活的追求,人民群众追求更好的、更舒适的居住条件和更优美的环境,现在这个愿望还并没有完全完成。”近日,在接受了《每日经济新闻》记者专访时,汇力基金董事长、中房集团理事长孟晓苏如是说。



受访者供图

作为我国房改方案的主要起草人,孟晓苏对于我国房地产几十年来的发展可谓如数家珍。

“在未来可以预见的多年之中,居住需求仍将保持增长。可以说,中国房地产市场还处于青少年期。只有在以增量为主过渡到以存量为主的时候,房价才有可能波动,就像国外的市场那样。”孟晓苏进一步指出。

倒逼出来的房改

“改革开放初期,人均住房面积还很小。其中原因,一方面是我国人口有了较大增长,另一方面则是此前长期忽视了住房建设,当然这也同我们当时选择加快进行工业化积累有关。”孟晓苏表示。

国家统计局数据显示,1978年,我国城镇居民人均住房建筑面积仅有6.7平方米,农村居民人均住房建筑面积仅8.1平方米。

1998年,《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)正式结束了我国福利分房时代,开启了用住房商品化手段来满足城镇居民日益增长的住房需求。

“房改最主要的原因还是倒逼机制。”谈及最初的方案制定过程,孟晓苏指出,“当时有很多单位背了很多公房,个人不需要交维护费用,由单位交,很多单位压力很大,连维修基金都交不起了。同时也不能很好地满足更多住房需求,而且这个时候就倒逼出了住房制度改革。”

另外,改革开放使居民消费能力提升,这也提供了房改的必要基础。国家统计局数据显示,随着农村家庭联产承包责任制在全国的推行,以及城市一系列收入分配制度改革措施的出台,城乡居民收入水平和生活水平较改革开放初期都有了明显提高。城镇居民人均可支配收入从1978年的343元增加到1991年的1701元,年均实际增长6.0%;人均消费支出从1978年的311元增长到1991年的1454元,年均实际增长5.5%。

住房双轨制之路

“改革方案中提出的第一方面就是住房商品化,第二便是要保证好低收入者的住房。最开始提出的是住房双轨制,政府提供商品保障房,市场供应商品房。不过当然要以市场化为主,市场化后,政府提供保障房才能够有资金来源。”孟晓苏说,“应该说,房改是对外开放的成果,是中国人张开眼睛看世界的结果,也是我们这些房改的推动者,到国外去学习的结果。”

《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)就明确提出“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”。

其中还提到“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房”,“调整住房投资结构,重点发展经济适用住房(安居工程),加快解决城镇住房困难居民的住房问题”。

孟晓苏强调,“方案还提到要发展金融,商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款,适当放宽个人住房贷款的期限。”

1998年,央行便制定了《个人住房贷款管理办法》,明确“支持城镇居民购买自用普通住房,规范个人住房贷款管理”。1999年,央行颁布《关于开展个人消费信贷的指导意见》,规定“对购买住房、汽车的贷款的比例可以按不高于全部价款的80%掌握”。

房改以后,老百姓居住条件改善明显。国家统计局数据显示,我国2018年城镇居民人均住房建筑面积达到39平方米,比1956年增长了5.8倍;2018年农村居民人均住房建筑面积达到47.3平方米,比1978年增长了4.8倍。

与此同时,我国住房保障工作也取得了长足进步,已建成世界最大的住房保障体系。“十三五”期间,全国“棚改”累计开工超过2300万套,帮助5000多万居民出棚进楼;截至2020年底,3800多万困难群众住进公租房,累计2200多万困难群众领取租赁补贴,城镇低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保。

租赁房更利于人口流动

从第七次全国人口普查结果来看,我国城镇人口为90199万人,占63.89%;我国的城镇化率在过去10年中从49.7%上升至63.9%,平均每年有超过2000万的人口从农村进入到城市。一般认为,达到70%的城镇化率之后,各方面发展将会进入相对稳定的状态。我国的人口数据表明,一段时间内国内仍有较大增长潜力。

孟晓苏认为,目前我国房地产还应当在两个方面进行完善。

“首先是租赁方面。现在我国人口是在市场经济作用下流动,工作地和家乡分离,很多人在外地工作,但是完全没有必要在外地买房,租赁住房能够更有利于人口流动;另一方面,我国的家庭人口规模在逐渐缩小,根据第七次全国人口普查,现在每个家庭平均为2.62人,租售并举的确对年轻人是个好的选择。”孟晓苏说。

目前,保障性租赁住房建设已经明显提速。6月18日召开的国务院常务会议明确,将加快发展保障性租赁住房的政策,缓解新市民青年人等群体住房困难,要求“落实城市政府主体责任,鼓励市场力量参与,加强金融支持,增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给”。

“其次是增加大城市土地供给。按照我国城市规划要求,城市建设用地规模为人均100平方米,平均每平方公里1万人。比如北京人口近2200万人,城市建成区就需要2200平方公里,实际上只有1400平方公里;上海人口2400多万人,城市建成区需要2400多平方公里,实际上只有1300多平方公里。这两个城市的人均城市建设用地平均为70平方米和66平方米,远低于规划要求。”孟晓苏表示。

每日经济新闻
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发表于 2021-8-11 16:07:02 | 显示全部楼层
房地产前十几年的快速膨胀属于短期的利好,而长期来看是一种对经济发展的制约。因此以租赁方式替代持续住房需求,同时逐步去除地产对经济发展的制约影响!
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发表于 2021-8-11 16:07:55 | 显示全部楼层
时间上是青少年期,可以未老先衰了。
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还是到底层来看看吧!
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发表于 2021-8-11 16:09:05 | 显示全部楼层
专为房产资本说话,应多建廉租,公租房解决年青人住房
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发表于 2021-8-11 16:09:43 | 显示全部楼层
你们要是有能力就去海外赚钱,为国家人民做点贡献
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发表于 2021-8-11 16:10:31 | 显示全部楼层
14多亿人口,注定了房地产可以吃很久。。
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发表于 2021-8-11 16:11:57 | 显示全部楼层
我家到现在还人均7平方不到,拖后腿了。
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发表于 2021-8-11 16:12:09 | 显示全部楼层
楼市进入老年盘。
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