楼市现状：新手买房怕买贵，内行人买房怕踏空

伊索谗言

我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问: 星叔，深户，纯投资，目前首付100万，明年可以有300万，明年年中会有深圳一张房票首房。因为对重庆也比较熟悉
1. 是现在去重庆或佛山或新塘南买一套投资呢？
2. 还是等明年买深圳？
哪个方案的涨幅比较大？
回答：你好，根据你的情况来看，我建议做2个计划，短期和长期：
1.短期计划
利用目前手中的100资金，优先买入重庆，但是注意不要利用自己的名额去买，避免把首贷资格用掉，可以利用家人房票去代持买入。
这样做的好处，既可以不浪费自己的首套资格，又可以吃到当下重庆这一波红利。
重庆今年的行情我非常看好，毕竟已经调整了这么多年，可以说是价值洼地。成都重庆不分家，成都之后，重庆也开始了启动行情。
重庆房价一直不贵，但地形和板块分布复杂，内部分化非常严重。过去近3年因为天量库存，持续阴跌。
最近的土拍热、个别板块二手房东惜售，也带动了成交量回升。
今年重庆商品房成交量开始大幅超过供应量，上周重庆主城区商品房环比上涨70.42%，注意这已经是年后的连续回升行情。有价值的板块知识星球内部有分享。
2.长期计划
上面的短期计划之所以不用自己的名额买，找人代持，目的就是把首套房票后面用在深圳。
深圳今年来看，当下的市场几乎处于冰冻状态，房东惜售，买家观望，特别是二手房指导价出台以后。
但这些并不代表深圳就已经不能投资了。
买深圳一定不能看当下，要看5年 甚至10年以后，强者恒强，以后价格只会越来越高，适合守长线。
所以短期计划可以利用今明2年吃一波重庆红利，后面再出手变现，接着打长持计划买深圳，这样资金利用率最大，且二者时间上都可以很好承接。


提问: 星叔，您好，本人想在广州或者南京买房，总价400-500万左右，广州是自己的房票，工作地海珠区，南京是父母的房票，居住地麒麟；本想在广州买，但最近涨价太多，想买个好点的房子已经很困难，反观南京，似乎还有选择，一直犹豫是在哪边购买，想您给个建议；好多人建议南京学位房或者新房，不知道还没有机会，希望您能给出比较详细的方案，谢谢！
回答：你好，首先当下广州和南京房价都不低，都有上涨，但广州房价绝对值更高，所以你这个预算买南京确实选择性会大一些，我建议你做2手计划：
1.优先南京打新
南京很像杭州，现在也是限价打新热的市场。南京的成交量和均价也在微涨，但没有那么剧烈。
主要是门槛高，很多楼盘动辄5成、6成，甚至8成首付，还要带精装包。
南京总体来看南京和杭州情况相似，基本面强劲，落户容易打新热，学区房市场尤为热。杭州需要考验时间成本，南京需要考验资金成本。
总价400-500万在南京算是进一步实现买房财务自由。打新缺点就是总价贵、难摇。
仁恒在南京认可度高、碧瑶让人等的心碎、玄武映园双学区（最后一次已加推）。
就连九龙湖断供已久，也有2个改善盘可以选择、紫京云筑、悦禧苑，江宁的改善人群不要错过了。
这个价位，投入的总价更多，大多数楼盘都是要求首付8成，验资几百万，对资金要求较大。
2.如果南京打新一直摇不上，就可以考虑买广州。
广州目前番禺也不算太贵，天河，黄埔起来很久了，海珠西的话拍地刺激，整个海珠都很振奋，下一波水自然流到番禺万博也很正常。
目前广州的行情，还不至于到顶，真到顶就是出个大的调控。
大的调控出来后，广州的房价还会继续涨，这个时候冲进去买的就是韭菜。
现在进场的，还不算韭菜，还有空间挖一下。
可以对比一下去年深圳东莞出了调控，但是在一段时间内其实还在涨。
顺着“地铁、次新、带花园社区”来买的话,就一定能跑赢大市。


提问：星叔，您好!打算投资武汉房产，计划持有3-5年后视情况出手。因为是以深圳唯一房产抵押贷来投资，上有老下有小，能够承受的亏损有限，希望您能够指点迷津!主要以下问题想请教一下:
1、目前大环境尚未控制住，国内经济形势不好，国家今年主推内循环且一直强调稳房价，这种情况下投资房产是否还有利可图?
2、若投资武汉的话，3-5年后能否跑赢通胀贷款利息和房贷利率?个人大概算了一下，若5年房价涨幅在30%的话，基本是收支平衡，若涨幅在50%以上就收益相对可观。想问下您觉得涨幅5年涨幅50%的概率如何?
回答：1、国内楼市基本是纯内需市场，和外部经济关系不能算很大(除非是有一定外资进入的楼市)，主要看国内经济宽松和楼市政策怎么走，99%的影响只看国内经济宽松程度、国内调控的松紧程度。
⒉、持有房产的成本是很低的。
资金成本4.5-5%，租金1.5%，实际持有成本只有3-3.5%，三年才10%，五年也才17%，和楼市五年的预期涨幅相比，是很少的。
不持有房产的踏空风险却是很高的。
资金买理财的回报率只有4-5%，买房加了适当杠杆后的回报率却能达到15%左右甚至更高。
因此，无论如何都不值得为了省那点资金成本而去冒踏空的风险。
结论:绝大多数情况下，无论楼市处于一轮周期中的哪个阶段(或者我们自以为它处于哪个阶段)，买总比不买是长期来看回报期望值更高的选择。
世界上永远不缺机会。
财不入急门，房产投资需要长持。


提问: 星叔，你好，我是刚刚加入知识星球新人，求资料，谢谢！
另外想请教下，我在长沙望城有套90多的毛胚房，在老家衡阳银湖星城有两套楼梯安置房，一套80多在出租，一套90多父母在住，本来工作是在长沙，但由于外派，最近4年一直派在连云港。家有2个孩子，一个上三年级，一个3岁，我们一家4口这4年一直在连云港租房，现在想买套大点的，100万左右，最好是二手精装修的房，这样可以省去我们装修，因为家里人手紧张。现有几个顾虑如下：
1.由于没把户口迁入长沙，所以没资格在长沙买二套房；
2.而连云港考虑孩子读书，想在海州区买，又觉得这边电梯房价格贵了，楼梯房太旧，也担心某天公司把我调到其他城市，而这边房又卖不出去，砸手里了；
3.想着要不在衡阳买，家人都习惯在酃湖这边生活，离火车站，高铁都近，但酃湖这边很少二手精装修房，也担心未来无法保值，而衡阳华新那边学区房虽然能保值，但总觉得没有酃湖方便；
基于这些顾虑，实在不知到底在哪个城市买房，可以选择哪些楼盘，是买二手精装修房，还是买毛胚房，是买四室二厅还是买大三室，现有40万，请星叔指点，谢谢！
回答：首先，这3个城市从投资角度来看：
长沙>连云港>衡阳。
衡阳，你已经有2套，而且城市能级最低，所以是最不建议你买的，未来保值都难，更建议你把衡阳那套出租的楼梯安置房给出手，不值得长持，优化资产配置，另外一套留给老人自住。
然后说说长沙，长沙属于二线城市里房价扁平的，长期看好，投资非常有确定性，但是长沙房票比较难，因为你目前没有房票，所以暂时也买不了长沙，但是现在起，可以开始布局房票，用你老婆名义买社保，为下一步棋做准备，将来出手衡阳那套买长沙。
那么，现在你最适合买的城市是哪里？
根据你的情况加上是刚需，我认为当下你买连云港最合适。
连云港保值没有太大问题，先解决好刚需自住和孩子上学问题，没必要买太远，就在海州买可以，买二手次新带精装+三房！


提问: 星叔您好，刚加入。家住江山，自住房一套，贷款已还清，现手头有现金不多50一60w，想买一套房子做投资，老家房子这几年涨的很多，现在房价也高，现在有新盘江山赋，1.5W左右/平，要开盘的大润发价格应该要高的很多，再就是二手房，1.5w一2.1W，外地又限购，杭州南站和未来科技城的复式单式公寓，临安南北樾府复式单式住宅，还有杭州一些其他地方的住宅公寓，都说有地铁什么的，真的不知道投资哪里好，什么时候投？老家，杭州，还是其他城市？攒点钱不容易，真的怕投资错，希望您能详细说一下，万分感谢！
回答：你好，买房投资首先说一下，有哪些坑不能投：
1.老家不要买。
江山市，浙江省衢州市代管的县级市，城市能级非常低，除了刚需自住，投资不建议买，新房有价，二手无市。
大部分小城市的住宅投资都有风险，主要体现在以下几方面:
一是去库存刺激已经转为调控加压;
二是棚改政策转向，棚改规模大幅度缩减;
三是一二线城市严厉调控下房价滞涨或调整，比价效应消失;
四是人口增长将明显放缓，中长期看年轻人口和精英家庭人口往一二线城市聚集。
现在楼市开始进入分化时期，未来真正有房地产市场的只有大城市。
2.公寓不要买。
公寓属于劣质投资标的，相比住宅，公寓的缺点在于：二次交易税费高，几乎很难转手；不能落户，不能划片上学；后期物业不好管理，有些公寓项目在10年后沦为仓库。
因此，公寓流动性比住宅差，只能长期持有，进行资金沉淀，很难变现。
所以总结归纳一点：投资只能买大城市的纯住宅。大城市的房子才是硬通货，是这个世界最终的财富载体。价格波动小，升值快。
根据你的情况来看，因为你的预算比较有限，杭州目前的房价很高，加上没有房票，所以我推荐你考虑2个位置，一是杭州临安，不限购。二是全国范围来看，买重庆，属于二线城市唯一不限购的。
如果觉得重庆太远，就近原则，那就买杭州临安，重点选择临安的青山湖科技城吧。

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