北京楼市：贪图便宜买在了郊区，却亏掉20%

我爱霍启刚掖

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：你好房姐，首付能凑220w，月供不超过2w，总价500左右吧
我工作在亦庄次渠附近（每周去单位一天，其余时间出短差）
老婆工作在海淀，8号线永泰庄附近
希望有一定的居住品质，新房或者次新；有一定的教育需求，未来2年内有要孩子的计划
求推荐！目前关注的新房通州融御（3居），丰台臻御府
二手房朝青 国美第一城（2居） 求分析 准备年前入手，谢谢
回答：城郊结合部的本质，指的是价格便宜存在套利空间的郊区，而在过去一些年的经验里，这些郊区往往体现为成交结合部区域。
1.城郊结合部的「买点」并不是长期存在。
2.城郊结合部的位置，也是不断变化的；
3.城郊结合部的「买点」归根结底还是价值的结果，所以核心规律还是看价格。随着城市不断扩张，需求扩大，主城区房价继续上涨，近郊区二手开始接手城市新的需求，价格还只是市中心的三分之一，这种时候就存在入手机会。随着大城市的供给挤压，老破小价格开始和商品房接近，城区内商品房价格开始脱离上车选手的区间，但部分人群不愿意买没学区的低价老破小。
于是这些人把目光投向更远的郊区，反正郊区也有了学校商场等生活配套，有了地铁接驳，一个小时也能进城，用距离交换舒适度，再加上开发商一手盘拉动，政策利好宣传，郊区一两个月之间就进入暴涨，这样的阶段，是城郊结合部不断向外移动的阶段，同时也可能因为郊区的炒作和过度追捧，价格出现溢价。
典型比如北京诸多郊区。而对于北京这种超大型城市，政府的规划已经远远超过了自然的郊区边界。加上城市的驱逐人口，北京新增人口急速下降，城市开始「内卷化」，自然的郊区边界不再扩张，现存的城郊结合部价格，已经在预期和购买力溢出下变得昂贵。
除了类似天通苑回龙观等少数几个边界地带，已经很少有便宜的，值得买的城郊结合部。
所以通州丰台新盘是溢价集中地，相同的单价核心区是更优选择，优先国美第一城。


提问：新人首问。关注很久，房姐的专业最终吸引我加入了星球，现有难题，请房姐指点。家庭名下共2套：一套在大兴彩虹新城，已持七八年，底层九十四平两居，余贷80+；二套在融泽嘉园，六十六平高层一居（2022年底可卖），余贷50+。孩子2022年上小学，计划换到西城或海淀中等学区。带娃主力在魏G村上班。家庭年入60，手上目前子弹100。问题1.置换成本较高，应该现在出掉彩虹换到城里，还是2023年出掉融泽，小孩办转学？2.卖彩虹，满五不唯一，因工作不便LH，担心卖不上价，怎么将税费影响降到最低？无其他房票。3.目前倾向买海淀中等学区如中国农科院内，兼顾自住，买700万以上的两居，但融泽一居将来也不方便住，请问应该如何通盘考虑房产安排？
回答：1. 卖彩虹换城里，小孩转学还是有点风险的。 2. 不能LH也不能赠予的话就没啥好的办法了，着急出售只能自己承担税费 3. 中国农科院可以，另外可以看下 橡树湾。前期可以将融泽抵押掉，盘活资金填充子弹。


提问：房姐您好！很欣赏您对于房产交易的清晰逻辑和独特洞见，最近我打算购置一套在北京的自住房，想向您请教一下。我和先生是新北京人，刚结婚，近两年不打算要孩子，对学区房也没有执念，首付预算400~500万（相当于积蓄的一半，剩余钱希望花在收益率更高的其他投资领域），月供3万以内毫无压力。目前工作地点在东三环，租住在大望路核心地段三室两厅双卫的高层楼房，月租金2万5，三居中一间主卧两间各自书房（两人均较多时间在家办公）。我们购置房产的目的是为了改善居住条件，能够按照自己的想法装修；对于房产升值没有执念，已经做好了当大额消费的准备，长期来看能保持年化2%~3%左右的增长率已经满意了。现在集中在看3个小区： 1，华贸国际公寓的一居室：80平米，约700万出头，单价约9万。优势是周边商业和生活配套极其成熟、出行便利、物业负责。不足之处是面积小、没有单独书房、没有双卫、朝向不行。 2，远洋天著二期：180平米，约830万，单价约4.6万。优势是小区环境和物业好、周边均低密住宅（尽管有普宅和回迁房）、户型宽敞明亮。不足之处是位于亦庄听上去土、周边无地铁（虽然我们也基本不坐地铁）、只有基本生活配套、今后进城高峰期会花时间。 3，枫丹壹号二期：112平米，约680万，单价约6万。优势是总价低、小区环境和物业都尚可、户型有赠送书房和门厅也较为明亮。不足之处和远洋天著差不多。另外虽然枫丹壹号宣称属于南海子公园房产，但我们逛过南海子觉得实在是土气，所以公园地产的噱头对我们而言加成不大。 请教房姐您觉得以上选项哪个更适合我们？非常感谢，盼复！
回答：华贸国际公寓周边非常成熟，同时价格也有些高了，你们长期居家办公，空间和户型对你们很重要 远洋天著面积大单价低是优势也有缺点，成交周期非常长，位置并不好，短期周边配套很难起来。 最后推荐选枫丹壹号二期，这个盘位置比远洋天著要好，面积适中，户型不错，也有一些配套，周边发展速度也很快，南海子公园周边大多是高档商品房，人文环境更优，未来随时可以出手置换 不缺接盘人。


提问：房姐你好，我目前有华亭嘉园一居，老公有亦庄上海沙龙三居，目前租华亭三居，我工作在科荟路，老公在总部基地，孩子一岁半，想买个户型好南北通透有明卫的三居自住，孩子以后上学可再买小学区房，目前子弹600，请问综合考虑我们的工作位置有没有小区推荐？另外资金如何安排合理？比如卖哪套怎么贷款之类？家庭年收入150左右，我们也可以以我父亲名义买，求赐教方案。希望周边配套好，有幼儿园和商业
回答：1. 东西海不建议看，在朝阳和丰台选筹 1）可以考虑直接在华亭嘉园换一个三居， 2）还可以看惠新西街千鹤家园，惠新西街商圈比较成熟，周边配套完善。买个3居自住是个不错的选择，不过要注意1、2、3号楼部分户型临近北四环，噪音较大，购买要回避。3）淘一下丰台的丽泽板块 2. 保留亦庄上海沙龙，这个还有上涨空间。出掉华亭嘉园。如果你们能承受高月供，全款抵押入，看1000+的标的。 想压力小就按二套入


提问：您好，北京家庭一套房，卖掉的话，刨除贷款到手应该不少于350，手里有现金1100，合计可用1450，孩子两个，老大上幼儿园，非北京户口，无工作居住证，社保倒是足10年了，想在朝阳换套满足学校、居住环境、户型都不错的大三居。之前看过：1、珠江帝景，优点是学校、生活便利性；缺点是小区感觉太挤了，很多户型不太喜欢，周边也没有公园等活动的地方；2、太阳公元，学校、周边公园，小区品质都没问题，但2000万的三居130平左右，算了；3、嘉铭桐城，看了大户型相对较多的D区，150多平三居1500左右，感觉学校、生活便利性、周边公园都相对均衡吧，但感觉这小区偏老一点，没大的升值潜力。还有中介推荐东湖湾 ，比较迷茫了，想请房姐推荐几个朝阳的兼顾学校、小区品质、周边便利性和公园的小区，谢谢！重点讲讲嘉铭桐城、东湖湾值得买吗？
回答：嘉铭桐城对口陈经纶嘉铭是朝阳前2名的学区，嘉铭桐城是塔板结合，板楼主要集中在D区， 东湖湾的四居室也符合你的需求，虽然小学一般，但是初中是望京陈经纶也还不错，另外朝阳还可以看看澳林春天的四居室，对口的朝阳北师大附属实验。 这几个也是我推荐的盘，小区偏老对升值影响没那么大 主要还是看价格，嘉铭桐城是有过一波回调现在入没问题。


提问：房姐，手上有100多子弹，下半年做首付用。中间这段时间应该怎么充分利用起来？可以买理财赚收益吗？
回答：为什么要下半年做首付呢? 100万，属于北京“刚刚够上车”的门槛，如果300万房子涨价5万，就要面临“买得到VS买不到”的问题了。 不要在意理材收益，我现金都是长期活期趴账上。 有大笔现金，可以直接用货币基金或短期理财（3个月，不要超过半年），例如薪金宝之类的。 更好的用处，是有可以信赖的房产好友，互相拆借资金，短期利率基本能达到12%或以上。


提问：请问回龙观风雅园二区的复式18年初买入，交了很多税费，看中了公园和加装电梯，后感觉增值能力不强，又总是纠结北京人家，后悔没买，请比较下这两个盘的增值潜力，看有没有必要换，谢谢！
回答：风雅园是当年第一批经适房，除非全款买，不然税费高，6层板楼无电梯 高层不方便，这边的复式价格优势不大。 北京人家 密度低，绿化高，公摊也比较小，居住还不错，就是交通出行不方便。 北京人家要比风雅园好一点。但你刚买入2年，置换成本考虑进去，现在换有点亏，除非有找到不错的标的可以考虑，否则不建议换


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