深圳楼市现状：买房前一定要知道，这几个板块升值预期最大

简单350

我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔1·2·好，头条关注觉得老师的干货满满，果断加入星球，刚需新手小白一枚，子弹不多，想买350以内，方案1 投资➕租金回报高的一房学位房福田，方案2 福田，南山通勤近的自住➕跑赢大盘的小两房。 目前看了罗湖的深业东岭和京基凤凰印象的一房一厅，深业是280-290左右，42平，带翠园中学，但是2.3年后会被划走，周边建了新中学黄贝，也是翠园集团管理。 凤凰印象大概310-320左右，近41平，带螺岭小学，附近还有其他低房价的小区，个人会比较喜欢凤凰印象的户型， 请老师指点下: 方案1推荐哪个片区的楼盘 方案2 应该选择哪个小区更有涨幅空间呢？ 谢谢，盼复！
回答：你好，深业东岭在罗湖的黄贝岭板块，是仅有的次新盘，带翠园的学位，其实性价比还不错。 但周边的黄贝岭村环境过差，进入社区之前要经过大片的村中小路，这样就影响了它的长期潜力，自住上学可以，投资适中。 350万总价以下是可以考虑买罗湖的 3月4月的成交数据福田和罗湖（300-500万）占比非常高 一天到晚在说一路向西 投资正确的打法就是根据自己的实际情况来做方案350万以上考虑（南山 福田 宝安 龙华）350万以下考虑（龙岗 光明 罗湖） 购买总价低的人毕竟是大部分的人（西部涨的好的房子也是板块片区最低总价，最低总价涨幅最高） 然后买不起西部就不买房了吗？ 也要先上车在置换呀！坂田也是龙岗呀（看看涨幅不好吗？）（龙岗中心区的学位房涨的不好吗？）（龙岗刚需上车次新地铁房涨的不好吗？） 每个片区都有涨幅好的和涨幅不好的，那么就要看专业程度了 所以自住考虑，这2个盘优先凤凰印象。


提问：雕叔好！纯投资，总价300左右，坪山，东莞，成都高新区。哪个更好点，能排个序吗？谢谢
回答：投资投到现在，已经不是单纯投城市了，而是投地段，投产品。 坪山有涨了50%的盘，东莞有只涨了10个点的，成都更是有坑有肉，所以你这个问题问了等于白问，投资越来越难了，不断精进技艺吧。


提问：雕叔，都说越松绑越不要入，最近南沙松绑都说不建议入，但一二手都在涨，这真实的行情和趋势应该怎么看？最近更有一手盘秒光
回答：我觉得还是要看未来2-3年，甚至3-5年比较长的时间跨度之下的整体趋势吧，当下某个时点的短暂爆发也不能说明问题，限售2年、一手房4-5年出征，所有的投资和买入都必须考虑持有周期 结论：南沙近4-5年其实没太多戏的，这是大实话，我摊牌了


提问：你好，老师好！我主要是投资客户。当前有两套房，计划上半年把其中一套小的在龙华金地梅陇镇卖掉优化一下投资不动产，手上通过二次加按和卖掉房款有1200万，1、想投资南山科技园华润二期的188平豪宅，这个小区有南外学位，华润万象天地和地铁，商业配套比较好 2、半岛城邦三期豪宅，这个小区有海景，视野不错，就是没学位不好，有配套，离地铁远 3、后海翡翠海岸，这个小区有海景，学位一般。这几个小区都看了，也对比过各有利弊。请问下老师有什么建议？我看了半岛城邦三期、华润城二期、翡翠海岸花园好久了，一直在对比这几个小区，请帮忙对这几个小区排序一下？哪个升值潜力大些，谢谢！
回答：这个问题难度太高了，只能回答个方向，对于具体楼盘涨幅的预测是不可能完全准确的。你所列举的这3个楼盘都是各个区域中心的次新豪宅，它们的涨幅实际上就代表着各个区域最顶级购买力的强弱变化趋势，仅仅判断强弱倒是可以排序，但三十年河东 三十年河西，将来谁增幅更快是很难判断的。 但以深圳湾对香蜜湖的逆袭来总结，未来哪里会出现大批的互联网-金融“新贵”，哪里的豪宅就大概率跑赢，机会依然会出现在前后海、深圳湾这些地方。江山代有才人出，这些已有的老牌豪宅，恐怕免不了被将来前海内部新开的豪宅所超越，这也是new money对old money的超越。 1.说起深圳的豪宅片区，大家都知道有三个，传统的华侨城、香蜜湖片区和后起之秀深圳湾片区。 深圳湾片区为什么能后来居上，超越香蜜湖，成为深圳豪宅的终极居所。 首先，我们必须要厘清一点，品质和便利是两个概念。 为什么我们太多人买房时愿意选择市区，因为市区生活太便利了，楼下就是地铁口、公交车站和各色便利店，步行两分钟沃尔玛，五分钟公园，十分钟医院，这样的便利生活谁不想要。 而且选择丰富多样，钱多就买次新大面积，钱少就买老破小，市区房子闭着眼睛放心买入即可，永远不缺接盘侠。 就在人们争先恐后买入市中心二手房时，却发现，富裕人群对居住需求已经在悄悄改变。 生活便利不再是高净值人群的惟一居住标准，而是品质和稀缺。 深圳湾不完美，有缺陷，但它已经是深圳高阶人群的综合最优选择了。 或者说，在寸土寸金的深圳，不是说你有足够多的钱，就可以买到你梦想中完美的房子，在深圳，你别无选择。 豪宅片区生源纯粹，外加小班教学，也能考出一道风景线，比如香蜜湖的明德实验，所以大家对深圳湾学校未来期望也很高。 深圳湾有一万套出头的房源，再减掉一些中小面积和位置品质稍差的，还剩下七八千套，数量听起来不算太少，但是面对全深圳的高净值人群和全国各地的豪客来说，这个数量就明显不够分了。 深圳湾，价格还会持续坚挺，并继续蓄能，在下一个阶段迎来一次分化性爆发。 2.今天的华润城，成交价已超出13万。 周边环境和居住品质一般的润府，为什么能卖这么高的价格? 一是离科技园太近，这里聚集了太多的高收入码农。 码农群体常年996，天天加班，没时间考虑太多居住品质和生活圈层的问题，下班就回家比什么都重要。 大冲周边的科技园小区又老又破，崭新的润府，无疑是中高收入码农的改善首选。 二是该片区新建的南山外国语科华校区。 南外分校，新校区，师资力量不错，学生以码农孩子为主，被认为是优质生源，大家理所当然的认为这是未来的名校。 实际呢，近几年新校区大量建设，到处都是名校分校，含金量越来越低。到底是真名校还是假名校，还需要时间和成绩的验证。 至少在南山和福田，我看到多年来稳居名校榜单前几位的，一直是那几张熟悉的老面孔。 名校的养成需要时间和文化的沉淀，哪有那么容易被新校取代? 大冲，是深圳典型的旧改故事，故事结尾，有人哭了，有人笑了。 华润的定位只是刚豪而已。 3.半岛城邦，是在深圳调控三年里，表现不多的逆势大涨的楼盘之一。 这个涨幅，几乎可以和同时期的深圳湾媲美。 没有学位加持，周边配套也一般的半岛城邦，为何能表现如此优异? 一是大南山概念，区位优势； 二是蛇口片区的龙头标杆楼盘，大体量，高品质。 三是蛇口的各项利好加分，包括渔人码头改造升级，太子湾邮轮母港，滨海休闲段西带打造等。 第四，也是我认为最重要的一项：半岛城邦是真正的海景豪宅。 深圳湾的翡翠海岸，宝中的熙龙湾，都主打海景豪宅的名片，但是它们离海的距离并不近，是远眺而非近观。 而半岛城邦不同，尤其是半岛一期，离海实在是太近太近了，可谓窗外就是大海，楼下就是海滨。 半岛城邦，是真正的一线滨海豪宅，离海之近，海景之美，在深圳的海景楼盘中几乎无出其右者。 也许你会说，离海近有用吗?推窗看海有用吗?管吃吗?管喝吗?能当钱使吗? 不能。 但是从马斯洛的五层次需求（生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求）理论来说，这只是满足了前两个或前三个需求人群的想法，等你上升到第四第五个需求层次的时候，就会明白，看海真的有那么重要，真的有那么多高净值人士，愿意多花几百万甚至上千万，只为在自家观景阳台上远眺大海。 赚那么多钱，不就是为了享受生活吗? 更何况，深圳的海岸线只有那么长，海景房只有那么少。 以前在星球中也分享过了，刚需和豪宅是2个极度分化的市场。 目前来看，这几个小区的排序： 翡翠海岸>半岛城邦>华润


提问：雕叔好，深圳的在建回迁房，说是可以和开发商及业主签三方买卖合同，几年后下证时直接下成我的产证；现在需要全款，这种可以买么？有没有这用模式？
回答：有这种操作。 优点：直接和开发商签约，风险小，无需购房资格，可破限购。 缺点：全款。 其实最大的风险不是全款，也不是拿不到房本，而是不确定的等待周期。 一个旧改项目，从立项到旧改完成新房交付，快则七八年，慢则无限期，谁敢保证你买的旧改房要等待多久呢，全款砸进去，然后就是赌人品了。 还是那句话，世上没有免费的午餐，便宜一定有便宜的道理。


提问：你好，我是首付160W的，福田上班那位，上次你分析我的情况不适合龙岗和光明，建议买宝安与龙华，赞同。你推荐的碧海与龙华，我的分析：富通城，07年、地铁远、飞机噪音、沿海高速，学校是挂哪个？曼海宁，11年、地铁适中、周边设施不完善、龙华周边农民房、学校是高峰吗？海岸城，得2022年、周边不完善、得等，学校外语？我现在偏自住兼投资（孩子3岁），我的分析是否正确，请指教。同时帮我看下新房大族云峰是否需要考虑，谢谢。这几个我应该怎么选？
回答：自住和投资的选筹逻辑区别很大。 坂田是龙岗里表现还不错的区域。 大族云峰在坂田，坂田虽然属于龙岗区，但是地理位置挨着福田中心城区近。自住可以买，但是投资的角度看短期会站岗。 之前分析过，碧海的飞机噪音不影响涨价。 海岸城是刚需新盘中各个方面比较均衡的盘，目前确实处于板块发展初期，但是未来潜力比较大。 曼海宁对口是高峰 这几个盘升值潜力排序： 海岸城=富通城>曼海宁>大族云峰 子弹160，必须在学区 自住和投资这几个因素中做取舍。


提问：雕叔您好，很佩服您对房产方面的分析。我有一套深圳南山蛇口高山花园的129平的房子，想着能够资产重组，把资产最优化。目前欠银行300万的银行贷款，希望卖掉房子清账和留一百万自用，余下的钱在深圳继续买房子，深圳户口，卖掉高山的话名下有两个买房名额。因为退休回老家的原因不用考虑自主，如果可以，也希望能在蛇口买个小二手房，蛇口不考虑也可以。您觉得高山花园的房子卖价多少比较合适？然后再买哪里的房子比较有升值空间? 谢谢！
回答：您好，高山花园成交价在10-12之间，具体卖多少，还要结合您的楼层 装修 户型等详细情况再做判断。 蛇口可以考虑山语海和山海韵。 山语海目前学位不好，但是未来规划很好，学位也很好。 山海韵交通各方面山海韵两年内会很方便，所以天花板很高。


提问：雕叔，深圳是要凉了吗？投资角度，现阶段是否考虑广州更好点？
回答：昨天我们一天签了三个单，你说深圳凉了吗? 媒体连篇报导业主控盘和后期调控之后，全国人民置业深圳的愿望反而更迫切了。 为什么?业主控盘，一次拉升几百万，反而更证明了深圳的价值。 如果说凉，炒到天上去的少数热盘暂时凉了，或者说有价无市，买家在等着价格下调冲进去。 而其他非热点片区，正在板块轮动的关键阶段，一轮周期还没走完，价格还相对低洼，怎么会因为一个政策变凉呢?


提问：请问！40+，家庭年收入70w+（5年左右会退休，收入40w），现有坂田一套3房红本市值540W自住（两人名下），后海一套老破旧两房滞涨（一人名下）租大于贷市值590w（有贷60W），手上现金90w，目前想再折腾一下，计划是1.卖两套换贷500w买福田莲花大房；2.卖坂田贷500w，买福田小三房；3.离婚再坂田抵押出300w，贷款买个关内小2房（这个能操作？）很喜欢香蜜，贵啊，买不进去！主要是想住关内也想把资产优化一下，并喜欢莲花和香蜜湖的环境，盼复！
回答：坂田那套红本在手，是可以去名的，不建议全部卖出，一套升值一套自住是标配，至于置换哪一套，我们需要了解您更多的信息，选筹上，宏观上的板块+微观上的楼盘都很重要。


提问：双方住在坪山，中心区的双地铁口——中城花园和附近的恒大城、财富城怎么样；5年内增长空间大不？
回答：财富城、恒大城在坪山规划的中央居住区内。目前来说坪山唯一值得投资的区域；短期看深圳往西不会改变，所以东部的发展会迟缓。房价也会是补张型；长期看，坪山储备用地很多，拆迁难度远远小于其他区，所以长持问题不大；至于说5年，我个人看法时间再拉长点会好点，至于是否适合自己看自身情况来定


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