重启楼市限价，房价限得住吗？

忆困血馆闻

2021年以来，多个城市纷纷祭出楼市调控。新一轮调控当中，调控出现了新的方向，严控楼市信贷金融、集中出让宅地等成为新的聚焦点。
但与此同时，限价调控又开始广泛出现。上一轮限价政策广泛出现的时候，还是在2017年。“熟悉的配方”，会有“熟悉的味道”吗？
从调控的动向来看，新一轮限价更多了一些变化，不再仅限于新房上面的限制，更加深了新房与二手房、新房与土地之间的联动。

新房和二手房价格联动

以往只限新房，不限二手房，很容易就导致“一二手房价格倒挂”的现象发生。长此以往，楼市会出现“打新热”。同时一二手房价格相互传导，带动市场价格上涨。
自从深圳出台二手房指导价后，成都、无锡、东莞、宁波等城市相继跟进。

△深圳执行二手房指导价

二手房限价，对于市场的影响，在于以下几点。
一是可以刹住市场上非理性的抱团涨价；二是可以缓解市场追涨的情绪；三是大大增加炒房投机的成本（按照原市场价交易，可能需要多出差价，增加首付压力）；四是可以减弱新房和二手房的相互传导作用。

房价和地价联动

除了新房和二手房联动，还加深了房价和地价的联动作用。
2021年2月份以来，在国家住宅用地分类调控的思想之下，部分重点城市开始执行“宅地用地供应两集中”模式。土地作为楼市的根基，此次出让制度的调整，有望帮助土拍市场降温，从而让房价失去大涨的基础。

△部分城市执行“宅地集中出让”制度

为何说土地制度的调整，会影响房价呢？
第一，减少单一土地的竞争，降低地块的溢价率。
第二，更进一步地压缩中小房企的生存空间。
第三，减弱土地热度对房价的传导。
第四，同批地块打造的项目，或同批入市，将形成竞争关系。
广州及上海等城市在最近的新政当中，均提及了房地联动的机制。其中，4月2日广州新政当中，要求“完善房价地价联动机制，在部分区域采用“限房价，竞地价”出让，完善房价地价联动出让模式，竞买申请人在报名时，应提供签署的知晓出让地块房地联动查询结果以及理性竞价的承诺书。”

△广州4月2日楼市新政当中提及“房地联动”

显然，“稳地价”是“稳房价”及“稳预期”的基础。有着房价和地价联动的规则，再加上土地集中出让，有望能够平抑地价，并从根本上抑制房价增速。

一二线城市和三四线城市房价联动

除了一二手联动、房价与地价联动以外，限价的变化还包括从一二线城市传导到三四线城市。
在之前，限价基本上集中在一二线城市。但从近期动向来看，像徐州、湖州、义乌、金华、永康等三四线城市，它们在调控文件中，均有新房从严限价的措施。这些城市正成为一些热点城市的卫星城，与热点城市的房价增强联动性，有利于减轻因为城市之间楼市政策不同而导致的“一方流向另一方”的外溢作用。

结语

显然，本轮楼市调控对于限价，更加关心其“环环相扣、相互牵制”系统性作用。限价的多维联动，有利于减弱市场的相互传导作用，有利于引导和锚定正常的、合理的市场价格，从而帮助市场降温、扑熄楼市虚火。
限价调控需要统筹规划好各个方面，另外更应遵循市场规律，以免对楼市产生不良的影响。尽管我们认为本轮限价调控落地可能会有好的效果，但政策对于当下房地产市场的适配性，还需要时间去观察和验证。