客户量腰斩和日光盘并现！楼市分化严重，调控效应初显

小妖花满楼满fx

自4.16新政颁布一周以来，楼市已经发生了巨大的变化，新政之后，众多项目开始意向登记，截止当前，已有18个项目已完成意向登记或正在登记中，可以说是集中推量，正撞新政，楼市表现特征主要为以下三点：


1、新划入圈内的项目，客户量出现腰斩，去化率一般。
2、原限购圈内的热盘，一二手倒挂的区域，比如明湖，仍旧日光。
3、仍处于限购圈外的北仑核心区，创近几年认筹比新高。

1

冷热不均，新的限购圈严重分化

据不完全统计，抛开在新政发布当晚开盘的祥生·潮起云悦外，在新政实施后已有3个项目开盘：









遇冷：


万科海上都会，是新政实施后首个开盘项目，同时也是首个由圈外变为圈内的开盘项目，据开盘快报显示，原本意向登记客户约500组，新政后拥有准购资格的客户仅剩260组，客户量遭到腰斩，原本应该可以几近售罄的，受新政影响较大，最后去化率仅67%。


镇海骆驼应该是新划入圈内最火热的板块之一，连该板块的客户量都遭到了腰斩，那么慈城、姜山等区域或许受到新政的影响会更大，登记量，去化率都会呈现下降趋势。


还有2个项目为原本就位于圈内的维科水岸春晖和滨江·滨涛府。


再升温：







维科水岸春晖，意向登记客户高达4046组，是首批登记客户的2倍，有房中签率低至6%，首批次一半房源是叠墅，而此次都是高层和小高层产品，导致客户量猛增。新政对该楼盘并未有影响，甚至还出现升温的现象，主要还是其严重的倒挂，与周边次新盘有接近10000元/㎡的倒挂，新政并未有影响，该火还得火。


维温：


滨江·滨涛府二批次去化率57%，去化节奏上，与文创港已开楼盘的销售率保持一致，文创港还需要时间，文创港测评分析可点击：《文创港的问题到底在哪里？买还是不买？》

2

从意向登记看楼市变迁

截止发稿，已有12个项目完成意向登记：







由于以上多为新开楼盘，无以往意向登记信息对比，我们便按区域来分析下。


海曙区，龙湖天玥和保利雅戈尔·江上印已经完成意向登记，该片区一直以来由于靠近高架、城市界面老化、配套能级较低等原因，去化率一般。但随着沿江楼盘晓风印月的日光，宁波第二座TOD龙湖天街的动工，8号线将设立站点，新典桥即将开通等利好，使得该片区的市场在不断的升温。


其中有5个项目位于圈外，奉化区的2个项目意向登记数量都为0，客户意向登记转为线下，不设开盘节点，直接开盘。


北仑如预期所料的崛起了，2个项目都具有代表性，分别是北仑核心的顺源里和小港滨江新城的荣安·美和安府。


最让人吃惊的便是阳光城·众安·顺源里：







仅从意向登记情况来看，已经有了翻天覆地的变化，去年12月首批的意向等价条件只需冻资5万，本批次首套认筹金要58万，二套高达77万，开发商已经开始筛选客户。


在推出288套的情况下，意向登记数量达1542组，无房中签率仅为24%，有房中签率更是低至10%，创造了近几年最高的认筹比。


一方面北仑地王的诞生，对北仑的楼市的影响深远，顺源里距离地王仅1公里左右；另一方面便是均价为24576元/㎡，较小港的项目也就增加了3000元/㎡左右，若以首付30%来计算，首付仅要增加10万元，便可从小港置换到北仑核心，北仑主城区成为圈外为数不多的热点区域。


滨江新城作为宁波十四五的重点发展区域，未来成长空间还是比较大的，且此次荣安·美和安府推出的为刚需户型，面积段83-96㎡，总价控制在200万以内，推出278套，登记数量达395组，有房中签率约66%，这和其相邻的奥园·礼悦东湾差不多，新政对该片区的影响有限。


6个项目正在意向登记：

（截至4.25上午9点）

从该6个项目来看，原圈内楼盘依旧火热，例如绿城·春来晓园和江汇城依旧延续前几批次的热度，有房中签率分别低至12%和16%。


荣安·柳岸闻莺作为难得的鄞州中心新盘，此次意向登记也达到了510组，有房中签率41%，当前仍在意向登记中，客户量仍在增加。由于该盘限价较低，含基础装修仅36300元/㎡，同比去年柳岸风荷开盘时的一二手倒挂更甚，热销不在话下。


其中也出现了首个余姚市的项目进行意向登记，为位于梨洲街道的绿城·春澜璟园，备案均价高达28980元/㎡，是余姚房价最高的新房小区，这次也是作为余姚线上登记的尝试，并不是政策强制性规定。

3

二手房东调低报价，成交量变化还未显现

4月16日新政颁布当晚，中介已经抢签定单，新政之后的这些量仍在消化之前的定单，网签备案量仍未发生明显变化，22日的85套应该是当日出现了停签。


但是新政对于二手房的影响还是比较大的，学区房指导价还未出台，许多房东在挂牌价上已作出5-10万的报价降幅，对于二手房成交量的冲击，还得要后续观察。

我心如烟卸

圈内一片凉凉，圈外依旧火爆