上海楼市：如今处于“胶着”的楼市，或许最多只能维持3个月

胡37

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。
以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：请问曾叔，如今的上海楼市是个什么情况？
回答：现在的上海楼市，正处于胶着状态。比如是一二手的胶着，买家觉得房价还会松动，卖家觉得不涨就是跌，所以双方互相死扛着，整体也无形中拉长了交易周期。比如新房二手房的胶着，新房通过限价压着二手房市场，但开发商的各类神操作通过积分和付款方式双重筛选着购房者，对于买房者来说，积分虽然够，但付款方式一般，好的新房，往往买不到。
但是，这样的窗口期或许只能维持3个月，到了7月份，各路获得上海房票的应届生将纷纷赶来扫货，为上海房价添砖加瓦。
提问：曾叔好！1、马路边的房子是越低楼层受噪音影响最小吗？2、从投资角度，如果总额只能承受2000万，是买一大一小的2套房好，还是买好地段的大户型好？增值角度和居住角度是不一样的吧
回答：树木以下楼层和25以上的高层，相对受到噪音影响较小。
2000建议买一套好地段大户型，一方面上海提高了落户门槛，未来新增购买力都往头部集中。另一方面预算越高，产品在市面上选择就越少，更具备稀缺性。两套1000，全市范围的选择多如牛毛。
提问： 曾老师您好，现在五大新城嘉定发展很快，嘉定新城的单价也5，6万了，现在还能上车吗？还是今年在等等？手上有套老破小，需求是改善加保值。另外这五大新城哪个能级会更高一些。暂不考虑通勤问题。主要是保值加升值，感谢老师。
回答：五大新城我更看好的是嘉定和青浦。你手上的老破小可以先卖掉，然后再置换。
提问：曾叔，夫妻双方都是外地，社保满五年，首付100万左右。在虹桥开发区上班，现有小朋友上幼儿园，刚需。94年竣工的沙申新村，地理位置在七莘路沪青平公路，60.8个方，215万，能入吗？贷款公积金只能贷15面，请问哪种贷款方式比较合理，纯商贷还是组合贷，还款选等额本金还是本息
回答：这个房子有点老，并不是非常建议买。你的预算有限，如果不加预算的话，这可能是你可选范围内还不错的房子了。我建议你考虑增加点预算，想办法把总价做到300万，这样就可以考虑买个闵行二梯队的学区房了，毕竟首房首贷机会只有一次。如果你不加预算，那你就买这个房子好了。选择组合贷，等额本息。
提问：曾叔您好，本人刚落户，新上海人想买沪新房（主要不想交税），希望可以三室100 平米左右，位置考虑在市区，杨浦优先考虑，学区房更好。 希望您给点建议，谢谢！
回答：你这个预算不清楚，没办法具体建议。杨浦新房主要集中在东外滩和鞍山周边，都是没学区的。可以优先考虑保利天汇，仁恒海上源这两个项目，都有100平小户型的三房。另外杨浦隔壁的北外滩和瑞虹，也有几个类似的新盘产品。目前市区范围，这一块后续新盘是最集中的了。
提问：曾叔你好，请问一下杨浦鞍山的老破小楼梯学区房可以投资吗 ？看到已经涨到快十万一平了，我家宝宝刚出生，预算有限，现在买是买小学学区还是初中学区比较好？
回答：学区要用就买，和投资没有关系，你这是刚需。鞍山学区打一和二师附小，都是要报出生才保险的，已经出生的话，打一肯定不行了，二师要看入学年的适龄儿童数量。杨浦在入学年限方面，全市最紧张，个人建议可以看看新静安，除了闸北实验总校外，一般三年都够了。
小学学区​管​眼前，初中学区十年之后，变数很大，预算有限前提下，个人建议初中可以缓一缓。
提问：请问老师对淞南板块怎么看，18号线开通后是双轨交，但是商业比较落后，是否值得长期持有？记得看到老师的文章曾经买过那里的房子，谢谢！
回答：淞南板块比较适合居住，基本生活配套不错，靠近3号线那一带，城市界面比较新。但我自己那套持有10多年下来，淞南涨幅大概是大盘平均涨幅，没有暴击。我预计未来也是这个情况，更加适合自住。
提问：曾叔，请问如何做好买房子的工作？
回答：初级房产投资人，要做好买房工作，有两面，一方面是融资+杠杆，尽可能多的通过一切渠道融更多的钱，从亲朋处，银行借款。但融资之外更重要的是多赚钱，少消费，以贷还贷、以融续融不会走的太远，应在自身力所能及的范围内投资。另一方面是选筹，自住和投资分离，自住围绕工作生活半径5公里内寻盘，怎么喜欢怎么来。投资，原则上永远追求收益最大化，遵循“好城市、好区域、好房子、好价格”十二字方针，不要为了买房而买房，入一堆没有价值、没有涨幅的货，如公寓、鬼盘。综合考虑“贷款+涨幅+租金”，保证未来能够卖出变现或拆迁变现。
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