深圳的写字楼市场近日再次被推上了舆论关注的风口浪尖。 有媒体报道称，福田、南山等部分区域的写字楼租金价格下降逾40％，与火热的住宅市场形成了“冰火两重天”的反差对比。 “下降逾40%”，这一数字是否准确？目前官方尚未公布权威数据予以正式回应。对此，记者特地查阅了CBRE世邦魏理仕和第一太平戴维斯等业内较为权威的房屋代理机构发布的监测报告。 据CBRE世邦魏理仕监测数据显示，第三季度深圳的写字楼市场从整体来看，租金延续上个季度的下跌态势，继续录得1.1%的环比下降至每月每平方米204.5元。 据第一太平戴维斯监测数据显示，深圳2019年第三季度写字楼租金为每平方米每月208.3元，环比下跌5.2％，跌幅为历史之最。 综合以上来看，坊间流传的“下降逾40%”这一“体感”数据尚且有待讨论。但就算将此数据暂时按下不表，深圳写字楼租金出现下跌，这一市场现实显然无法回避。 金融业“排雷”波及写字楼市场 梳理第一太平戴维斯往季发布的深圳写字楼各季租金可以发现，自2018年第四季度起，深圳已经连续三个季度下跌。 租金下跌的背后是什么？深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉分析，这与金融业“排雷”有一定关系。 据深圳市地方金融监管局公开信息显示，今年以来，深圳已有五批共145家P2P网络借贷机构自愿退出且声明网贷业务已结清。 而在向来给外界“金融大区”印象的福田，监测数据显示，该区域的写字楼租金在第三季度环比下调4.6％，至每平方米每月人民币230.3元，季内跌幅为深圳众区之首。 李宇嘉认为，深圳中心区写字楼的入驻企业，主要是地产、互联网、金融业，以及为这些企业服务的会所和律师等中介机构。“近年来金融去杠杆之后，相关企业陆续退出导致空置率上升，深圳写字楼租金的下降是个必然现象。” 监管环境收紧，P2P公司大量淘汰，给写字楼市场带来的影响不仅反映在深圳，北京、上海、杭州等城市也都出现了类似现象。 譬如上海。研究机构高力国际今年7月发布《2019年上海物业市场上半年回顾与下半年展望》，指出由于金融行业P2P企业等的大量退租，上海写字楼市场需求明显走弱，加之全年特别是次中心区域新增供应量大，平均租金整体承压或将带来结构性下调。而据中国指数研究院监测数据显示，今年二季度上海主要商圈写字楼租金环比超六成下跌。 譬如杭州。在CBD高档写字楼里，以往各种名为“××财富”或“××投资”的第三方理财机构在去年接连爆雷后，现在几乎都已“消失”不见。最为典型的是投融长富集团，在2016年斥资2亿元入驻远洋国际中心E座。相关的三家互金平台投融家、萌小薪、多多理财相继出险后，高层领导跑路，工作区内空无一人，大厦顶上的牌匾也被撤掉。 一则来自上海的“反面个例”，或许可以从侧面反映P2P爆雷与写字楼市场的关系。 据太古地产财报披露，位于上海静安的兴业太古汇，两座甲级写字楼出租率达到99%。在各地写字楼市场疲软的现下，这样的表现显得有几分“格格不入”。 对此，相关负责人在接受媒体采访时特别强调，该项目在预租阶段就选择不与P2P公司合作。“我们和租户签约前会对其进行详尽的调查，这个过程中会把P2P排除在外。” 总之，从一年来各地出清加速来看，金融行业加快转型、重建生态已是迫在眉睫。转型带来的阵痛难以逃避，写字楼市场仅仅是受其波及的其中一个领域。 实际上，倘若在时间轴上纵向看写字楼市场的发展历程，我们可以发现，经济形势变化给写字楼发展带来影响绝非孤例。 2008年全球金融危机就给北京的写字楼市场带来了沉重打击。据当时的监测数据显示，北京写字楼空置率一度超过30%，市场租金大幅下滑。但随着中国经济复苏，企业的改善性办公需求开始增加，同时供应量逐步减少，市场租金在2011-2012年间大幅上扬，最大年度涨幅达到约75%。 同样是在这一年，上海写字楼市场在2008年三季度开始也首次出现租金下跌的情况，季内甲级写字楼平均租金为9.1元/平方米/天，环比下降了2.1%。 对此，有业内人士分析认为，经济形势好则写字楼市场需求旺盛，与此相反经济走弱则写字楼市场需求转弱。这样的调整非常正常。但如果以三五年、甚至十年的时间来看，写字楼市场的波动还是小于住宅或者其他不动产项目的。 值得一提的是，就目前市场若干瞩目交易来看，尤其是第三季度内，深圳的租赁需求依然主要源自于金融和科技等行业。 例如，某对冲基金公司于百度国际大厦承租约3,000平方米，点猫科技于信利康大厦承租约13,000平方米——两宗交易均位于南山。 新增供应累积推升去化压力 第四季度写字楼租金或将继续下跌 据第一太平戴维斯近期发布的报告显示，今年三季度，深圳甲级写字楼空置率已达22.4％，部分片区空置率超50％。但同时，三季度深圳甲级写字楼市场则迎来了9个新增项目（11栋写字楼）入市，三季度新增供应量约69.1万平方米，是2018年同期的3.1倍。 需求的增长速度未及新增供应的入市步伐，不少项目业主纷纷采取“以价换量”的租赁策略以吸引租户，如直接减租、提供更长免租期和更高佣金率。 根据行业内的预测，2019年第四季度深圳还将迎来约46.1万平方米的五例新增供应项目。加上本季入市项目，2019全年过百万的新增供应将给大部分业主带来压力。 为应对激烈的租赁市场竞争，预计未来至少半年内，更多业主将在谈判中提供更大的租金让步或优惠举措予意向租户，届时第四季度的租金可能还将有所下跌。 “ 对此，中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，从去年开始，深圳写字楼就面临着严重的供需矛盾。但如果从长远来看，在将来需求重新升起时，空置率这时候就会有一个合理的下降，价格也将会根据市场情况出现新调整。“不过在短期内，比如今年最后一个季度到明年年初，还将处于去化阶段。” ” 政府政策引导 港资关注青睐 整体走向依然备受看好 为促进写字楼市场的消化，政府也在采取积极措施。 今年6月，前海发布《促进企业回归办公用房租金补贴办法》，对2019年、2020年回归的企业设定了梯度递减的补贴标准，连续补贴3年，单项扶持金最高达3000万元。并特别设置了“重点补贴对象”和“特殊补贴对象”。 重点补贴对象 明确总部企业、持牌金融机构和上市企业、世界500强、中国500强、独角兽企业、国家电子商务示范企业及其持股50%以上的一级或二级子公司以及年度直接经济贡献超1000万企业为重点补贴对象，给予重点扶持。 特殊补贴对象 将港企作为特殊补贴对象，适当降低准入条件（面积要求降至100㎡），享受与重点对象一样待遇。 港资兴趣渐长也是各方继续看好深圳写字楼市场发展走向的原因之一。 第一太平戴维斯就发现，近期在大宗交易市场上，来自香港的投资客过来寻找投资标的的情况明显增加，尤其是家族资本类的港企。戴维斯研究部董事谢靖宇指出，近期香港物业投资市场平淡，资本向外，邻近的深圳成为首选。 在过去的一个季度，深圳大宗交易市场也曾出现港资身影。根据世邦魏理仕监测到季内录得的五宗大宗交易中，有一宗交易主体即为港资背景的未来世界金融公司。 写字楼市场“遇冷”的同时 腾讯斥巨资大手笔购地 写字楼租金出现下跌引发热议的同时，另一则新闻也被推上了各方关注的焦点——腾讯耗资85.2亿元拍下大铲湾片区一宗土地。 有信息显示，目前腾讯在深圳的员工约有38000人，他们的办公地点主要在腾讯大厦、万利达大厦、腾讯滨海大厦以及TCL国际。而腾讯在深圳市的办公面积约为70万平方米，其中租赁面积约为37万平方米，自有物业面积为33万平方米。 此次大手笔购地，不少人分析认为，缓解办公需求缺口或许是腾讯的目的之一。 腾讯买地的“火热”并不完全孤立。据世邦魏理仕的监测显示，深圳写字楼租金区域市场表现其实存在较大差异——罗湖、福田租金录得小幅下跌的同时，南山大部分写字楼租金保持稳定，若干写字楼在良好的租赁推动下租金有录得小幅上涨。前海受政策和地铁开通带动，租金表现稳定。 南山写字楼市场的表现同样引起了第一太平戴维斯的关注。 数据显示，南山区写字楼在第三季度的空置率环比有所下降，季内净吸纳量环比增加310%至13.3万平方米，显著高于其它区域。对此，有分析人士认为，南山逐渐优化的基础配套、完善的营商环境及更优的楼宇质量是主要得益原因。这些新闻无不说明了优质供给在写字楼市场依然具备吸引力。 对此，世邦魏理仕认为，中长期来看，粤港澳大湾区以及先行示范区的政策叠加将为深圳业主及租户增强信心，预计将刺激需求不断增长，市场将步入较为平稳的发展阶段。 高力国际则认为，在政府鼓励和优惠政策背景下，深圳尤其是南山区域内科技板块企业的持续较高增长率将不断推动该区域的写字楼需求，深圳甲级写字楼重心西移也将继续不断深化。预计南山和前海到今年年底的市场需求将保持稳定。
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