房地产税真的要来了吗？｜锐视角

4月7日，国新办举行发布会，介绍贯彻落实“十四五”规划纲要，加快建立现代财税体制有关情况。会上，财政部税政司司长王建凡表示，将积极稳妥推进房地产税立法和改革。

这是近半年内，财政部第二次对“房地产税”表态了。

上次是2020年12月，财政部部长刘昆在《人民日报》撰文表示：将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

主管部门频繁表态，房地产税真的要来了吗？

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立法的最新进展

2013年中央提出对房地产税加快立法后，“房地产税立法”任务已板上钉钉。所以，“房地产税”时代一定会来的，这无需讨论，关键在“何时来”。

2019年政府工作报告提出“稳步推进房地产税立法。”

2020年5月18日，中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》提出要“稳妥推进房地产税立法”。

从“稳步”再回到“稳妥”，一字之差，就一度被解读为房地产税立法工作或已有推进步骤。

那么，最近三年这项立法工作的实质进展到底如何呢？

（中国人大网截图）

2018年9月公布的十三届全国人大常委会立法规划中，房地产税法亮相第一类项目，即条件比较成熟、拟在本届人大常委会任期内提请审议。由全国人大常委会预算工委、财政部牵头起草。

按照时间表，第十三届全国人大常委会的任期为2018年3月至2023年3月。

也就是说，房地产税法会在2023年3月之前，提请全国人大常委会审议。

但从提请审议到表决通过，其实是一个程序非常严谨，耗时也比较漫长的过程。

了解我国立法程序的都知道，人大立法多遵循“三审制”，也称“三读”。也就是说要前后三次提请全国人大常委会审议，反复修改、征求意见，才能走到最终表决的程序。

通过一审二审三审需要多长时间呢？实际上，很多复杂性较高的立法工作耗时之久远超预期。譬如物权法，该部法律从1993年起开始起草后，先后经过7次审议，直到2007年才最终通过，这创下了我国立法史上的纪录。

房地产税的复杂性、敏感性人尽皆知。所以“稳”一直是官方表述中不变的一点。

可以看出，目前房地产税立法工作尚在初审准备阶段，深圳大学中国经济特区研究中心专家认为，国家对房地产税的研究已久，立法工作牵头部门，应该还会对房地产税征收方式、税基涉及面、税收公平、征收效率等方面进行全方面评估。

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房地产税开征的条件

越是重大的政策变化，就越需要考察前提条件的完备情况。房地产税的开征除了完备的立法，还需要哪些条件呢？

《人民日报》曾对此做过分析：

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全国不动产统一登记

这是全面开征房地产税必须具备的技术条件。

根据2018年自然资源部发布的消息，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网。因此这个条件可以说已经具备。

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全国房地产市场基本稳定

房地产市场的外部性极强，特别是与金融市场的联系度较高，房价如果波动太大，往往会波及到整体经济运行的稳定。

目前来看，国内城市房价基本趋于稳定，但仍有部分城市房价“逆势”快速上涨。供求基本面状况决定了我国房地产市场至少在未来短期内，仍将受困于内在稳定性不足的困扰。

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土地财政依赖性显著下降

这是目前横亘在房地产税面前最大的阻碍因素。

因为中国与其他普遍开征房地产税的经济体相比，很明显的差异之一就是，房地产投资与消费在国民经济整体运行中的重要程度高出太多太多，与房地产相关的财政收入对地方政府的影响巨大。

经以上分析，《人民日报》文章认为，房地产税的“适时”推出，必须纳入到建立完善现代财政制度整体进程中去进行考量。这个过程值得期待，但不可能一蹴而就。

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房地产税怎么收？

房地产税属于“持有税”，在美国一些城市，每年需要缴纳的物业税可高达房屋市值的3%——也就是说，一套市价500万元的房产，每年的持有成本最高可以高达15万元。

那么我国的房地产税怎么收呢？

这个问题，在2018年3月7日，十三届全国人大一次会议新闻中心举行“财税改革和财政工作”记者会上，时任财政部副部长史耀斌曾经做了解答。

他表示，房地产税作为一个世界通行的税种，有一些共性的制度安排，其中包括：1、按照评估值征税；2、都有一些税收优惠；3、收入归属于地方政府；4、需要建立完备的税收征管模式。

值得一提的是，史耀斌现任全国人大常委会预算工委主任，而全国人大常委会预算工委恰是房地产税立法的牵头起草部门之一。

另外，其实早在2011年，上海、重庆两地作为试点城市，已经开始对部分个人住房征收房产税了。

两地的房产税制度都相对中性温和：上海主要对新购买住房征收（户籍市民第二套及以上新购住房、非户籍居民新购住房），重庆主要对高端物业（2021年：22106元/平方米）征收。

在征收对象上，两地也都给出了较宽松的豁免条件，其中上海还可以享受人均60平方米的免税面积，重庆可以享受100平方米高档住宅（含独栋别墅）的免税面积。

在适应税率上，上海为0.4%和0.6%两档，重庆为0.5%、1%和1.2%三档。

上述《人民日报》报道分析认为，熟知中国改革历史者不会忘记，通过自上而下与自下而上相结合的“先试点，后铺开”，是中国渐进式改革最常采用的成功范式。因此，预计“沪渝版本”（尤其是上海的版本）在很大概率上，将成为未来全面开征房地产税的参考蓝本。

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会给房市带来什么影响？

专家认为，调控楼市并不是房地产税的立法初衷，其主要立法目的是为地方政府筹集财政收入、健全地方税体系，及通过对普通房产不征税、对大部分房产征收轻税、对少量奢侈性房产征收重税的方式调节和促进社会公平。

但房地产税还是多被认为是房产行业的一种利空。

根据澎湃新闻报道，上海模式以多套房为主要征收对象，对炒房行为起到了抑制的作用；重庆模式也对高档住宅成交形成了有效制约。

深圳大学中国经济特区研究中心专家认为，征收房地产税，理论上对交易确实会产生抑制作用，也是房地产调控的一种长效机制。

但税基设置的不同，产生影响的差异也会较大。上海重庆的试点征收的都是对特定范围征收的，因此涉及范围较小，效果也是定点的。

有专家指出，从世界经济史来看，真正的房价大幅下跌，发生的时机往往是在经济危机期间，而非人为的调控。

诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·席勒曾编制了著名的Case-Shiller房价指数，该指数发现，从1890年～2013年长达123年的历史中，美国房价真正大跌的只有两次：一次是1929年～1933年的大萧条时代；另一次是2007年～2011年的全球金融风暴时代，其它大部分时间表现平稳。

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深圳会试点房地产税吗？

去年曾经网传“深圳市房地产税征收试点将于2021年1月1日起运行”，深圳市税务局对此还专门进行了辟谣。

深圳大学中国经济特区研究中心专家分析，在深圳实行房地产税应该首先研究必要性和可行性，对征收范围和对象进行评估并预测效果。

专家认为，一方面，目前深圳坚持“房住不炒”，已经出台了多项调控政策，然而改善型需求还是存在的。另一方面，深圳还有大批城中村，是否对其房屋征收、如何征收房地产税都是需要实际考虑的问题。

中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，房地产税对充实财政税源、平衡国民收入都起着极为重要的作用；同时，房地产税也有着抑制投机、稳定房价的功能。但这个抑制作用的发挥，需要供给侧和需求侧两个端点同时助力。

供给侧助力，就是有效加大土地和住房的供应；需求侧助力，就是在“房住不炒”的方针指引下，坚持调控，遏制投机。

关于房地产税的讨论已超过十年，而无论从立法层面还是执法层面，房地产税的落地或许还有一段很长的路要走。

参考引用消息：人民日报海外版新媒体品牌栏目侠客岛：《房地产税，要来？》；澎湃新闻《上海和重庆试点10年，房地产税离落地还有多远？》《财政部部长人民日报撰文：积极稳妥推进房地产税立法和改革》；宋丁视点《出台房地产税？有可能倒逼出更深刻的代持！》；央广网《自然资源部：不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网》。